| Standortpolitik des großflächigen Einzelhandels unter Berücksichtigung von Ansätzen des Immobilienmanagements |
| |
Die Standortentscheidung, ist eine der langfristigsten Unternehmerentscheidungen, deren Fehler selten und nur mit hohem Kapitaleinsatz revidiert werden können. Das diesem Entscheidungsprozeß immanente Risiko soll durch geeignete Methoden und Instrumente der Standortpolitik minimiert werden.
Im Rahmen dieser Arbeit soll geklärt werden, welche Möglichkeiten die Standortforschung zur effektiven Standortsuche bieten. Die zur Standortsuche verwendeten Verfahren sollen auf ihre Anwendbarkeit für den großflächigen Einzelhandel überprüft werden. Welche Ergebnisse liefern die verschiedenen Verfahren? In diesem Zusammenhang gilt es zu untersuchen, welchen Beitrag, das Immobilienmanagement zur Standortsuche leisten kann und ob es ein eigenes Suchverfahren darstellt. |
| |
 |
Die Standortentscheidung, ist eine der langfristigsten Unternehmerentscheidungen, deren Fehler selten und nur mit hohem Kapitaleinsatz revidiert werden können. Das diesem Entscheidungsprozeß immanente Risiko soll durch geeignete Methoden und Instrumente der Standortpolitik minimiert werden.
Die Strukturen der Einzelhandelslandschaft in der Bundesrepublik haben sich in den letzten zwei Jahrzehnten grundlegend verändert. Es entstanden großflächige Verkaufsstätten vor den Städten, der Grad der Filialisierung stieg, und es bildeten sich neue Betriebstypen. Daraus entwickelte sich eine rege Diskussion über die Zerstörung der Struktur der Innenstädte durch den großflächigen Einzelhandel. Der Standortpolitik von Unternehmen wurde damit neben der wirtschaftlichen auch gesellschaftliche Bedeutung beigemessen.
Im Verlauf dieser Veränderung der Einzelhandelslandschaft haben die Einzelhandelsunternehmen einen erheblichen Bestand an Immobilien zusammengetragen. Daraus entstand die Notwendigkeit, den Immobilienbestand zu managen. Bisher ist dies hauptsächlich im Bereich der Büro- und Industrieimmobilien geschehen. Dagegen ist der Bereich der Handelsimmobilien in Verbindung, mit Immobilienmanagement weitgehend noch nicht untersucht worden.
Gang der Untersuchung:
Im Rahmen dieser Arbeit soll geklärt werden, welche Möglichkeiten die Standortforschung zur effektiven Standortsuche bieten. Die zur Standortsuche verwendeten Verfahren sollen auf ihre Anwendbarkeit für den großflächigen Einzelhandel überprüft werden. Welche Ergebnisse liefern die verschiedenen Verfahren? In diesem Zusammenhang gilt es zu untersuchen, welchen Beitrag, das Immobilienmanagement zur Standortsuche leisten kann und ob es ein eigenes Suchverfahren darstellt.
Am Anfang der Untersuchung steht die Erklärung und Abgrenzung der zentralen Begriffe. Hierauf folgt ein historischer Überblick zur Entwicklung der Standorttheorie und des Immobilienmanagements sowie eine Beschreibung der relevanten Märkte. Im Kontext dieser Arbeit sind sowohl der Absatzmarkt der Einzelhändler als auch der Immobilienmarkt relevant. Das zweite Kapitel endet mit einer Darstellung der rechtlichen Rahmenbedingungen der Genehmigung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben.
Das dritte Kapitel beginnt mit der Darlegung der für die Standortfaktorenanalyse und die Makro- und Mikroanalyse notwendigen Methoden der Einzugsgebietsabgrenzung. Es folgt die ausführliche Betrachtung der Standortfaktoren und deren Bedeutung für die Suche und Wahl von Standorten durch den großflächigen Einzelhandel. Anschließend werden die Makro- und Mikroanalyse als Methoden der Standortsuche vorgestellt und Abweichungen zur Standortfaktorenanalyse ermittelt.
Anhand der Darstellung des Immobilienmanagements wird der Beitrag dieses Instrumentes zur Standortsuche und Auswahl analysiert. Im weiteren werden die Möglichkeiten dieses Instrumentes zur Lösung von Schwachstellen der Standortfaktorenanalyse dargestellt. Die Arbeit endet mit einer zusammenfassenden Schlußbetrachtung.
Inhaltsverzeichnis:
VERZEICHNIS DES ANHANGES IV
ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS V
1. Einführung und Übersicht 1
1.1 Einleitung 1
1.2 Gang der Untersuchung 2
1.3 Grundlegende Begriffe und Abgrenzungen 2
1.3.1 Standortpolitik 2
1.3.2 Immobilienmanagement 3
1.3.3 Großflächiger Einzelhandel 5
2. Entwicklung und Rahmenbedingungen der Standortproblematik im großflächigen Einzelhandel 6
2.1 Historischer Überblick zu Standorttheorie und Immobilienmanagement 6
2.1.1 Standorttheorie 6
2.1.2 Immobilienmanagement 9
2.2 Beschreibung der relevanten Märkte 10
2.2.1 Ausgangsituation des Einzelhandelsabsatzmarktes 11
2.2.1.1 Beschaffenheit des gesamten Einzelhandelsabsatzmarktes 11
2.2.1.2 Umsatzzahlen und Flächenbestand des großflächigen Einzelhandelsabsatzmarktes 12
2.2.1.3 Marktstruktur des großflächigen Einzelhandels 14
2.2.1.4 Erwartete Entwicklung des großflächigen Einzelhandelsabsatzmarktes 14
2.2.2 Konsequenzen des Absatzmarktes für die Standortsuche 15
2.2.3 Ausgangssituation des Immobilienmarktes 16
2.2.3.1 Beschaffenheit des Immobilienmarktes 16
2.2.3.2 Beschaffenheit des Handelsimrnobilienmarktes 17
2.2.3.3 Marktstruktur des Handelsimmobilienmarktes 18
2.2.3.4 Erwartete Entwicklung des Handelsimmobilienmarktes 19
2.2.4 Konsequenzen des Handelsimmobilienmarktes für die Standortsuche 19
2.3. Rechtliche Rahmenbedingungen für die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsunternehmen 20
2.3.1 Genehmigungsverfahren mit rechtswirksamem Bebauungsplan 20
2.3.2 Genehmigungsverfahren ohne Bebauungsplan 23
2.3.3 Stellplatzfrage 24
2.3.4 Konsequenzen rechtlicher Rahmenbedingungen bei der Standortsuche 25
3. Methoden der Standortsuche 26
3.1 Abgrenzungsverfahren des Einzugsgebietes 26
3.1.1 Raumgebiets-Modelle 26
3.1.2 Nutzung von Erfahrungswerten 28
3.1.3 Einsatz von Konsumentenbefragungen 30
3.1.4 Zwischenergebnis der Gebietsabgrenzung 32
3.2 Standortfaktorenanalyse im großflächigen Einzelhandel 33
3.2.1 Absatzbezogene Standortfaktoren 33
3.2.1.1 Bedarf 33
3.2.1.2 Kaufkraft 34
3.2.1.3 Konkurrenz 35
3.2.1.4 Verkehr 37
3.2.2 Gütereinsatzbezogene Standortfaktoren 40
3.2.2.1 Arbeitsleistung 41
3.2.2.2 Betriebsraum 42
3.2.3 Zwischenergebnis Standortfaktoren 44
3.3 Makro- und Mikroanalyse im großflächigen Einzelhandel 46
3.3.1 Makroanalyse 46
3.3.1.1 Bestandteile der Makroanalyse 46
3.3.2 Mikroanalyse 48
3.3.2.1 Bestandteile der Mikroanalyse 48
3.3.3 Zwischenergebnis Makro- und Mikrountersuchungen 50
3.3.4 Makroanalyse und Standortfaktorenanalyse 50
3.4 Immobilienmanagement im großflächigen Einzelhandel 52
3.4.1 Die Aufgaben des Immobilienmanagements im Gesamtunternehmen 52
3.4.1.1 Die Erfassung des Immobilienanspruchskataloges 53
3.4.1.2 Standortsuche und Immobilienmanagement 55
3.4.2 Kostenaspekte des Immobilienmanagements 55
3.4.2.1 Einschätzung der Kosten für Standortsuche, Planung und dem Genehmigungsverfahren 56
3.4.2.2 Einschätzung der Bau- und Anschaffungskosten 57
3.4.2.3 Einschätzung der Immobiliennutzungskosten 58
3.4.2.4 Einschätzung der Bauänderungskosten 58
3.4.3 Zwischenergebnis Immobilienmanagement 59
4. Zusammenfassung 60
5. Schlußbemerkung 62
6. Anhang 63
7. Ouellenverzeichnis 71
8. Eidesstattliche Versicherung 75 |
| |
|
 |
 |
| Typ: |
Diplomarbeit |
| Kategorie: |
Einzelhandel |
| Schwerpunkt: |
Management |
| Artikelnr.: |
90000497 |
| Jahrgang: |
12/1996 |
| Anbieter: |
Diplomica Verlag GmbH |
| Umfang: |
84 Seiten |
| Note: |
|
| Art der Hochschule: |
Universität |
| |
|
|
|
|
