Die Tätigkeitsbereiche des Center Managers
Die Schnittstelle zwischen Konsument und Einzelhandel |
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| Diese Studie gibt einen Einblick in die Welt der Einkaufszentren und beschäftigt sich mit der Frage über den Tätigkeitsbereich des Center Managers und in welchem Ausmaß er Beratungsleistungen an die Shop Partner erbringt. Dazu wurden elf Experten von unterschiedlichen Einkaufscenter-Größenklassen aus ganz Österreich befragt. |
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Diese Studie gibt einen Einblick in die Welt der Einkaufszentren und beschäftigt sich mit der Frage über den Tätigkeitsbereich des Center Managers und in welchem Ausmaß er Beratungsleistungen an die Shop Partner erbringt. Dazu wurden elf Experten von unterschiedlichen Einkaufscenter-Größenklassen aus ganz Österreich befragt.
Die rasant zunehmende Anzahl an unterschiedlichsten Einkaufszentren seit Beginn der siebziger Jahre des vorigen Jahrhunderts hat sich in den letzten Jahren stark abgeflacht. Der Grund hierzu kann in der Verlangsamung der Gesamtwirtschaft, dem Überangebot an Einzelhandelsflächen und der nur noch im geringen Ausmaß vorhandenen attraktiven freien Plätze, gesucht und gefunden werden. Überdies wurden zum Schutz der Einzelhändler in Stadtzentren die gesetzlichen Bestimmungen verschärft. Einkaufszentren sorgten immer wieder für hitzige Debatten zwischen Befürwortern und Gegnern. Centers werden für das Geschäftesterben innerhalb der Stadtzentren und zum Teil für die Verkehrslawine verantwortlich gemacht. Doch muss beachtet werden, dass gut funktionierende Center einen
enormen Kaufkraftzustrom, Arbeitsplätze und Wohlstand für eine gesamte Region bedeuten. Einkaufszentren sind aber keine Produkte der Neuzeit, sie existieren bereits über Jahrhunderte hinweg und sind somit der lebende Beweis für die Gültigkeit des Ausspruches "Handel ist Wandel". Schon in der Antike bildeten sich mit "Bazars", "Agoras" oder "Foren" Mittelpunkte des städtischen Lebens, die von den Menschen für Handel und Kommunikation verwendet wurden. Im Mittelalter entstanden Märkte innerhalb und außerhalb der Stadtmauern. Diese weiteten sich bis hin zur Neuzeit zu berauschenden Einkaufstempeln aus. Die Zeit und die wandelnden Bedürfnisse der Konsumenten brachten immer wieder neue Erscheinungsbilder hervor und dieser Prozess wird auch in Zukunft fortgesetzt werden. Dies wird besonders durch die unterschiedlichsten Definitionen für Center verdeutlicht. Somit entspringt ein Einkaufszentrum aus keinem starren und fix vorgegebenen Konzept.
Um ein dynamisches und erfolgreiches Konzept entwickeln zu können bedarf es eines Center Managers, der die Führung eines Einkaufszentrums übernimmt. Organisatorisch kann das Centermanagement als eigene Betriebsgesellschaft dem Eigentümer unterstellt sein, oder an einen externen Dritten übertragen werden, der wiederum an den Eigentümer berichtet. Der umfassende Tätigkeitsbereich des Center Managers beginnt bereits bei der Planung des Centers und setzt sich in der Vermarktung und Verwaltung fort. Die Erst- bzw. die Nachvermietungsphase von Einkaufszentren sollte mit sehr viel Marktgefühl durchgeführt werden, um einen passenden Branchenmix erstellen zu können. Mit Hilfe verschiedenster Marketingmaßnahmen muss das Einkaufszentrum am Markt positioniert werden und ein Gesamtimage gebildet werden, was aufgrund der hohen Anzahl an Mietern eine besondere Herausforderung darstellt. Hinsichtlich Beratungsleistung gaben ca. 50 % der Experten an, diese an den Shop Partner anzubieten. In Zukunft wird jedoch der Beratungsleistung mehr Potential beigemessen und als zukünftiger Erfolgsfaktor von den Experten eingestuft werden. Da ein Einkaufszentrum mit einer kleinen Stadt gleichgesetzt werden kann, sind auch die Berufsanforderungen an einen Center Manager mit jenen eines "Bürgermeisters" vergleichbar. Am Markt wird (derzeit) keine schulische oder akademische Ausbildung angeboten und es werden primär Personen mit abgeschlossener Ausbildung und vorhandener Berufserfahrung bevorzugt.
Eine Ausweitung der Einkaufszentrenflächen wird aufgrund des gesättigten Marktes und der gesetzlichen Rahmenbedingungen nur noch punktuell möglich sein. Die Entwicklungsperspektiven der Einkaufszentren bestehen u.a. in der Revitalisierung bestehender Center, in der themenbezogenen Gestaltung der Innenarchitektur und einer ansprechenden Außenarchitektur, in der laufenden Anpassung an Kundenanforderungen und der stetigen Optimierung des Brachenmixes. Durch die EU-Ost-Erweiterung, die auch neues Marktpotential mit sich bringt, müssen sich die einzelnen Einkaufszentren voneinander noch stärker abheben, um konkurrenzfähig zu bleiben.
Inhaltsverzeichnis:
1. EINLEITUNG 1
1.1 THEMATIK 1
1.2 PROBLEMSTELLUNG 2
1.3 QUALITATIVE SOZIALFORSCHUNG 3
1.3.1 Beobachtung 3
1.3.2 Experiment 4
1.3.3 Befragung 4
1.3.4 Das qualitative Interview 5
1.4 AUSWAHL DER FORSCHUNGSMETHODE 12
1.5 GLIEDERUNG DER ARBEIT 14
2. EINKAUFSZENTREN 15
2.1 DEFINITIONEN ZUM EINKAUFSZENTREN 16
2.2 DIE ALLGEMEINE ENTWICKLUNG VON EINKAUFSZENTREN 19
2.3 DIE ERSCHEINUNGSBILDER VON EINKAUFSZENTREN 22
2.3.1 Architektur von Einkaufszentren 22
2.3.1.1 Stripe-Form 23
2.3.1.2 L-Form 24
2.3.1.3 U-Form 24
2.3.1.4 Mall-Form 24
2.3.1.5 Cluster-Form 25
2.3.1.6 Knochen-Form 26
2.3.2 Arten von Einkaufszentren 26
2.3.2.1 Nachbarschaftseinkaufszentrum 27
2.3.2.2 Kleinstadteinkaufszentrum oder Vororteinkaufszentrum 27
2.3.2.3 Regionales Einkaufszentrum 28
2.3.2.4 Passagen / Galerien / Einkaufshöfe 28
2.3.2.5 Power-Center 29
2.3.2.6 Factory-Outlet-Center 29
2.3.2.7 Off-Price-Center 30
2.3.2.8 Spezial-Themen-Center 30
2.3.2.9 Urban-Entertainment-Center 30
2.4 DIE STANDORTWAHL VON EINKAUFSZENTREN 31
2.4.1 Die Standortanalyse zum Einkaufszentren 31
2.4.1.1 Makrostandort 31
2.4.1.2 Mikrostandort 32
2.4.2 Gesetzliche und allgemeine Auflagen für Einkaufszentren 34
2.5. DAS MANAGEMENT VON EINKAUFSZENTREN 36
2.5.1 Interne soziale Beziehung 37
2.5.2 Beziehung nach außen 38
2.5.2.1 Imagebildung von Einkaufszentren 38
2.5.2.2 Corporate Identity von Einkaufszentren 43
2.5.2.3 Werbung von Einkaufszentren 44
2.6 DIE TRENDS VON EINKAUFSZENTREN 46
3. CENTERMANAGEMENT 49
3.1 ABGRENZUNG ZUM FACILITYMANAGEMENT 49
3.1.1 Die Ganzheitlichkeit 50
3.1.2 Der Lebenszyklus 51
3.1.3 Die Transparenz 51
3.2 DIE FUNKTIONEN DES CENTER MANAGERS 52
3.2.1 Das Flächenmanagement von Einkaufszentren 53
3.2.2 Das Vermietmanagement von Einkaufszentren 54
3.2.2.1 Erstvermietungsphase 58
3.2.2.2 Nachvermietungsphase 59
3.2.2.3 Mietvertrag 60
3.2.3 Die Marktforschung von Einkaufszentren 62
3.2.4 Der Marketing Mix von Einkaufszentren 66
3.2.4.1 Sortimentspolitik 67
3.2.4.2 Qualitätspolitik 67
3.2.4.3 Preispolitik 68
3.2.4.4 Servicepolitik 69
3.2.4.5 Werbepolitik 70
3.2.5 Das juristisches Fachwissen des Center Managers 74
3.2.6 Die Immobilienverwaltung von Einkaufszentren 75
3.2.6.1 Die Betriebsgesellschaft 75
3.2.6.2 Mietervereinigung 79
3.2.7 Die Beratungsleistungen des Center Managers 79
3.3. DIE BERUFSANFORDERUNGEN AN DEN CENTER MANAGER 81
3.4. TRENDS ZUM AUFGABENBEREICH DES CENTER MANAGERS 83
3.4.1.1 Beratungsleistung 83
3.4.1.2 Ladenöffnungszeiten 84
3.4.1.3 Osterweiterung 85
3.4.1.4 Wachstum der Einkaufszentren 85
4. ZUSAMMENFASSUNG 87
ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS 93
ABBILDUNGSVERZEICHNIS 94
LITERATURVERZEICHNIS 95
EXPERTENVERZEICHNIS 102
ANHANG 104 |
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| Typ: |
Magisterarbeit |
| Kategorie: |
Einzelhandel |
| Schwerpunkt: |
Shopping-Center |
| Artikelnr.: |
90008116 |
| Jahrgang: |
03/2004 |
| Anbieter: |
Diplomica Verlag GmbH |
| Umfang: |
113 Seiten |
| Note: |
1 |
| Art der Hochschule: |
Fachhochschule für Wirtschaft und Technik |
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