Bachelorarbeit | Der Shopping-Center-Markt Istanbuls aus Sicht eines deutschen institutionellen Investors

Keine Artikel im Warenkorb

Der Shopping-Center-Markt Istanbuls aus Sicht eines deutschen institutionellen Investors

Ziel dieser Arbeit ist es, den Shopping-Center-Markt aus Sicht eines deutschen institutionellen Investors zu analysieren, einen zusammenfassenden Überblick über die relevanten Aspekte zu geben und diese anschließend zu bewerten. Abschließend wird eine Empfehlung darüber gegeben, ob eine Investition in diesem Segment in Istanbul vorteilhaft ist.

Das Schlagwort des 21. Jahrhunderts scheint der Begriff „Global“ zu sein. So schreitet die Globalisierung der Immobilienmärkte, der sich auch deutsche institutionelle Investoren nicht verschließen, immer schneller voran.
Dabei werden die klassischen Immobilienmarktfaktoren wie Angebot und Nachfrage sowie die wirtschaftlichen Entwicklungsperspektiven eines Standortes in der Zukunft eine immer größere Rolle spielen. Das in den vergangenen Jahren für Immobilien- investments vorgesehene hohe Kapital hat diese Faktoren oftmals in den Hintergrund treten lassen. Die starke Nachfrage nach Immobilien in Deutschland hat dazu geführt, dass in allen Sektoren die Nettoanfangsrenditen zum Teil historische Tiefstände erreicht haben. Daher suchen Investoren zunehmend wieder nach höheren Renditen und sind dabei bereit, größere Risiken in Kauf zu nehmen.
Aufgrund der eingeschränkten Investitionsalternativen und vor dem Hintergrund der Risikodiversifikation erweitert sich darüber hinaus der geographische Anlagehorizont. „Nachdem sich die Renditeunterschiede zwischen den etablierten Märkten in Westeuropa mit denen in Polen, Tschechien und Ungarn minimiert haben, geraten neue Märkte wie Rumänien, Bulgarien, Russland sowie die Türkei in den Focus der Investoren.“
Im Besonderen tritt die Türkei als Emerging Market in den Focus institutioneller Investoren. In der jüngsten Studie von Price Waterhouse Coopers und Urban Land Institute wird die Türkei unter den Gewinnern der Investmentmärkte Europas als „the India of Europe“5 bezeichnet. Die Türkei wird neben Russland als Hotspot der kommenden Jahre gehandelt.
Mit über 70 Millionen Einwohnern, einem Durchschnittsalter von rund 25 Jahren und seinem seit Jahren stabilen, hohen Wirtschaftswachstum zählt die Türkei zu den dynamischsten Märkten weltweit. Daneben will die Europäische Union (EU) die seit 2005 laufende Beitrittsverhandlung mit der Türkei beschleunigen.
Als erster deutscher institutioneller Anleger entdeckte die Commerz Grundbesitz Gruppe die Türkei. Im Juli 2005 wurden knapp 80 Millionen Euro in das Shopping-Center „Forum Bornova“ in Izmir über einen offenen Fonds investiert.
Im Gewerbebereich sind es vor allem Einzelhandelsimmobilien bei denen das Interesse seitens der Investoren überwiegt.9 Aufgrund der stark wachsenden Bevölkerung und steigendem Einkommen zieht dieses Segment immer mehr die Aufmerksamkeit institutioneller Investoren auf sich. Allein die Metropole Istanbul (12,6 Mio. Einwohner)11 zählte im Jahr 2006 insgesamt 50 Shopping-Center.
Im Vergleich hierzu bestehen in Berlin (3,4 Mio. Einwohner) derzeit 58 Shopping-Center. Bei diesen Angaben stellt sich die Frage, ob sich Investitionen im Einzelhandelsbereich, vor allem in Istanbul, lohnen? Ob „Istanbul will be the star of the next decade“ bei näherer Betrachtung des Standortes wirklich zutrifft und eigentlich „müssten deutsche Immobilien-Investoren in der Türkei längst Schlange stehen“ wirklich der Fall ist.
Was steckt hinter diesen Aussagen? Ist die Türkei und primär die Metropole Istanbul ein lukrativer Standort für Shopping-Center?

1 Einleitung
1.1 Problemstellung und Zielsetzung der Arbeit
1.2 Abgrenzung der Arbeit
1.3 Gang der Untersuchung

2 Standort- und Marktanalyse Istanbul
2.1 Standortanalyse
2.1.1 Geographische Lage
2.1.2 Infrastrukturelle Zentralität
2.1.3 Soziodemographische Struktur
2.1.4 Wirtschaftsentwicklung
2.2 Analyse des Shopping-Center-Marktes
2.2.1 Abgrenzung der relevanten Teilmärkte
2.2.1.1 Räumliche Marktabgrenzung
2.2.1.2 Sachliche Marktabgrenzung
2.2.2 Flächenangebotsanalyse
2.2.2.1 Verfügbares Flächenangebot
2.2.2.2 Bestehende Shopping-Center nach Größenklassen
2.2.2.3 Leerstandsraten
2.2.2.4 Shopping-Center Development-Pipeline
2.2.3 Flächennachfrageanalyse
2.2.3.1 Branchenstruktur am Praxisbeispiel
2.2.3.2 Einzelhändlernachfrage
2.2.3.3 Konsumentennachfrage
2.2.4 Mietpreisanalyse
2.2.4.1 Entwicklung des Mietpreisniveaus und der Spitzenmieten
2.2.4.2 Allgemeine Mietvertragsgestaltung
2.2.5 Qualitative Anforderungen
2.3 Analyse des Investmentmarktes für Shopping-Center
2.3.1 Transparenz des Marktes
2.3.2 Rendite- und Risiko-Entwicklungen
2.3.3 Marktteilnehmer
2.3.4 Entwicklung der relevanten Shopping-Center-Preise
2.3.4.1 Unbebaute Grundstücke
2.3.4.2 Bestehende Shopping-Center
2.3.4.3 Baukosten
2.3.5 Bedeutende Transaktionen

3 Rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen
3.1 Rechtliche Restriktionen
3.1.1 Abwicklung des Grunderwerbs
3.1.2 Immobilienerwerb durch Ausländer
3.1.2.1 Geeignete Gesellschaftsformen
3.1.2.2 Beteiligungsmöglichkeiten
3.1.3 Baurecht
3.2 Steuerrechtliche Restriktionen
3.2.1 Steuern beim Erwerb einer Immobilie
3.2.2 Besteuerung des Immobilienbestandes
3.2.3 Steuern bei der Immobilienveräußerung

4 Fazit
4.1 Zusammenfassung der Ergebnisse
4.2 Bewertung des Marktes und Ausblick

ANLAGENVERZEICHNIS
LITERATURVERZEICHNIS