Bachelorarbeit | Kostenmanagement im Immobilienlebenszyklus durch Facility Management

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Kostenmanagement im Immobilienlebenszyklus durch Facility Management

Im Rahmen dieser Arbeit soll die Bedeutung eines Facility Managements über den kompletten Lebenszyklus von betrieblichen Immobilien untersucht werden. Schwerpunkt bildet hierbei die Beschreibung der Umsetzung eines effektiven Kostenmanagements. Dabei soll die Erkenntnis vermittelt werden, dass das Kostenmanagement als eine wesentliche Säule des Facility Managements zu dessen Erfolg in der Immobilienbewirtschaftung beiträgt. Wesentlichste Aufgaben eines Kostenmanagements durch ein Facility Management sind das Erkennen, das Reduzieren und die Schaffung einer Transparenz aller immobilienbezogener Kosten und Informationen. Dazu ist es notwendig, die interdisziplinären Zusammenhänge aller kostenbeeinflussender Faktoren innerhalb des Immobilienlebenszyklus zur Erkennen und zu Beschreiben. In einem Facility Management werden Aspekte der Betriebswirtschaftslehre, der Ingenieurwissenschaften und der Architektur verknüpft.

In den meisten Unternehmungen stellen Immobilien ein unverzichtbares Betriebsmittel im Wertschöpfungsprozess dar. Diese Unverzichtbarkeit und die damit verbundenen Einflüsse der betrieblichen Immobilien auf Kosten und Nutzen eines Unternehmens beeinflussen direkt die Erreichbarkeit der unternehmerischen Ziele. Die Bewirtschaftung der Immobilien hat direkten Einfluss auf die Kosten und die Leistungsfähigkeit der Unternehmung. Vor diesem Hintergrund ist der effektiven Immobilienbewirtschaftung, auch aus strategischer Sicht, ein hoher Stellenwert im gesamtbetrieblichen Managementprozess einzuräumen.
Im Rahmen dieser Arbeit soll die Bedeutung eines Facility Managements über den kompletten Lebenszyklus von betrieblichen Immobilien untersucht werden. Schwerpunkt bildet hierbei die Beschreibung der Umsetzung eines effektiven Kostenmanagements. Dabei soll die Erkenntnis vermittelt werden, dass das Kostenmanagement als eine wesentliche Säule des Facility Managements zu dessen Erfolg in der Immobilienbewirtschaftung beiträgt. Wesentlichste Aufgaben eines Kostenmanagements durch ein Facility Management sind das Erkennen, das Reduzieren und die Schaffung einer Transparenz aller immobilienbezogener Kosten und Informationen. Dazu ist es notwendig, die interdisziplinären Zusammenhänge aller kostenbeeinflussender Faktoren innerhalb des Immobilienlebenszyklus zur Erkennen und zu Beschreiben. In einem Facility Management werden Aspekte der Betriebswirtschaftslehre, der Ingenieurwissenschaften und der Architektur verknüpft.

Gang der Untersuchung:

Zur Bearbeitung der untersuchungsleitenden Fragestellung erfolgt zunächst eine Abgrenzung und Definition der Begriffe Facility Management, Gebäudemanagement sowie Kostenmanagement. Dabei werden auch die jeweiligen Grundsätze, Aufgaben und Ziele beschrieben. Des Weiteren erfolgt eine Einordnung und Abgrenzung des Gebäudemanagements vom Facility Management.
Daran anschließend erfolgt die Beschreibung der Bedeutung der betrieblichen Immobilien aus betriebswirtschaftlicher Sicht. Ausgangspunkt bildet die Definition und Abgrenzung des Begriffes Immobilie. Darauf aufbauend erfolgt die Herausarbeitung der Bedeutung betrieblicher Immobilien. Die ökonomische Bedeutung und die Bedeutung für den unternehmerischen Gesamterfolg sollen dabei den Stellenwert eines Facility Managements bei Erreichung der Unternehmensziele unterstreichen.
Im anschließenden Kapitel wird der Lebenszyklus der betrieblichen Immobilien untersucht. Theoretische Basis bildet hierbei das allgemeine Lebenszykluskonzept. Die für die Anwendung eines Facility Managements geeigneten Lebenszyklusphasenmodelle für Immobilien werden darauf aufbauend beschrieben und gegenübergestellt. Zur Verdeutlichung der Einflüsse zwischen den einzelnen Lebenszyklusphasen und damit auch des Einflusses auf den Gesamtlebenszyklus wird dabei auch die Interaktion zwischen den Zyklusphasen betrachtet. Der Lebenszyklus von Immobilien führt zu einer phasenweisen Betrachtung der anfallenden immobilienbezogenen Kosten.
Im Hauptteil der Arbeit erfolgt die Beschreibung der Umsetzung eines Kostenmanagements durch den Einsatz eines Facility Managements über den kompletten Lebenszyklus von betrieblich genutzten Immobilien.
Ausgangspunkt bildet das Aufzeigen aller relevanten Kosten im Immobilienmanagement. Schwerpunkt bildet hier nicht die betriebswirtschaftliche bzw. kostenrechnerische Sicht sondern die Kostengliederung und -zuordnung anhand von ausgewählten Normungen und Richtlinien. Zuerst erfolgt die Betrachtung der Lebenszykluskosten von Immobilien. Danach erfolgt eine Unterscheidung in Erst- bzw. Errichtungskosten und Folge- bzw. Betriebskosten und deren Zuordnung zu den jeweiligen Lebenszyklusphasen. Die Phasen der Immobilienentstehung und der -erhaltung bzw. des Immobilienbetriebs (im Sinne von Nutzung der Immobilie) verursachen die größten Kostenblöcke und bieten damit auch das meiste Potenzial zur Kostenreduktion.
Mit der Beschreibung der Teilaspekte eines Facility Managements erfolgt die Erörterung der Umsetzung der Kostenmanagementaufgaben unterteilt nach strategischen und operativen Gesichtspunkten. Die Auswahl der strategischen und operativen Aufgabengebiete erfolgt anhand ihrer Möglichkeiten zur Anwendung eines Kostenmanagements. Verbesserungspotenziale durch Kostenreduktion bzw. Steigerung der Leistungsfähigkeit der Immobilien werden dabei mit aufgezeigt.
Im Rahmen eines strategisch orientierten Facility Managements, das den kompletten Immobilienlebenszyklus umfasst, werden die Projektentwicklung, das Flächenmanagement sowie das Immobiliencontrolling und –benchmarking unter dem Aspekt des Kostenmanagements betrachtet. Als operative Teilbereiche des Facility Managements, die hauptsächlich in der Nutzungsphase Anwendung finden, werden das technische, infrastrukturelle und kaufmännische Gebäudemanagement untersucht. Die Beschreibung des Facility Managements als integrativer Ansatz in der Immobilienbewirtschaftung rundet diese Betrachtungen ab.
Eine zusammenfassende und bewertende Schlussbetrachtung schließt diese Arbeit ab.

Inhaltsverzeichnis:

Abbildungsverzeichnis
Tabellenverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis

1. Einführung
1.1 Abgrenzung der Themenstellung
1.2 Aufbau der Arbeit

2. Begriffsbestimmung, Grundsätze und Ziele
2.1 Facility Management
2.2 Gebäudemanagement
2.3 Kostenmanagement

3. Immobilie als Wirtschaftsgut
3.1 Immobilienbegriff
3.2 Ökonomische Bedeutung
3.3 Bedeutung für den Unternehmenserfolg

4. Lebenszyklus von Immobilien
4.1 Lebenszykluskonzept
4.2 Ausgewählte Lebenszyklusphasenmodelle
4.3 Interaktion der Lebenszyklusphasen

5. Kostenmanagement durch Facility Management
5.1 Kosten im Immobilienmanagement
5.1.1 Lebenszykluskosten
5.1.2 Erst- bzw. Erstellungskosten
5.1.3 Folge- bzw. Nutzungskosten
5.2 Strategisches Facility Management
5.2.1 Projektentwicklung
5.2.2 Flächenmanagement
5.2.3 Immobiliencontrolling
5.2.4 Immobilienbenchmarking
5.3 Operatives Facility Management
5.3.1 Technisches Gebäudemanagement
5.3.2 Infrastrukturelles Gebäudemanagement
5.3.3 Kaufmännisches Gebäudemanagement
5.4 Facility Management als integrativer Ansatz

6. Schlussbetrachtung

Quellenverzeichnis