Diplomarbeit | Herausforderung Leerstand | Nutzerorientierte Büroimmobilienanalyse zur Ermittlung von Revitalisierungspotentialen

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Herausforderung Leerstand | Nutzerorientierte Büroimmobilienanalyse zur Ermittlung von Revitalisierungspotentialen

Die Diplomarbeit wurde 2006 mit dem 'IFMA-Ausbildungspreis' für die beste wissenschaftliche Arbeit sowie dem 'GEFMA-Förderpreis' und einem der 'DVP-Förderpreise' ausgezeichnet

In dieser Arbeit wird ein Analyseinstrument für Investoren und Eigentümer entwickelt, das eine marktorientierte Entwicklung von leer stehenden vermietbaren Bürobestandsflächen ermöglicht. Dazu werden die Bedürfnisse der Nutzergruppen an das Produkt Immobilie ermittelt und darauf aufbauend ein Bewertungssystem entwickelt. Dieses nutzerorientierte System ermöglicht die Ableitung von Strategien und Handlungsalternativen, die materielles wie auch immaterielles Leistungsangebot der Immobilie betreffen. Ziel ist die Aufdeckung von Revitalisierungspotentialen für eine gezielte Erhöhung der Wettbewerbsfähigkeit. Durch die auf diese Weise ermöglichte Schaffung eines marktkonformen, systematisch auf die Nutzerbedürfnisse abgestimmten Angebots wird der Leerstand im Gebäude langfristig gesenkt. Erhöhte Gebäudeattraktivität führt so zu einer höheren Rentabilität, verbindet also die Interessen von Nutzer und Investor.

Wachsende Leerstände und sinkende Mietpreise beschäftigen Eigentümer, Vermieter und Verwalter von Büroimmobilien in fast allen deutschen Städten. Obwohl sich nach vorherrschendem Konsens die Weltwirtschaft in den nächsten Jahren erholen soll, wird sich diese Entwicklung nur verzögert auf den Bürovermietungsmarkt auswirken. 2003 stieg das Leerstandsvolumen von Büroflächen in den fünf deutschen Immobilienhochburgen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München) weiter und liegt nun schon bei ca. 6,75 Mio. m², während noch immer beträchtliche Neubauvolumina den gesättigten Büromarkt speisen. Nutzeroptimierte Objekte finden jedoch auch in Krisenzeiten Abnehmer.
Die Herausforderung besteht deshalb darin, unter den derzeitigen Marktkonditionen mit einem großen und facettenreichen Angebot qualitativ hochwertiger und moderner Flächen zu geringen Mietpreisen Bestandsimmobilien den wachsenden Anforderungen potentieller Nutzer anzupassen. In dieser Arbeit wird ein Analyseinstrument für Investoren und Eigentümer entwickelt, das eine marktorientierte Entwicklung von leer stehenden vermietbaren Bürobestandsflächen ermöglicht. Dazu werden die Bedürfnisse der Nutzergruppen an das Produkt Immobilie ermittelt und darauf aufbauend ein Bewertungssystem entwickelt. Dieses nutzerorientierte System ermöglicht die Ableitung von Strategien und Handlungsalternativen, die materielles wie auch immaterielles Leistungsangebot der Immobilie betreffen. Ziel ist die Aufdeckung von Revitalisierungspotentialen für eine gezielte Erhöhung der Wettbewerbsfähigkeit. Durch die auf diese Weise ermöglichte Schaffung eines marktkonformen, systematisch auf die Nutzerbedürfnisse abgestimmten Angebots wird der Leerstand im Gebäude langfristig gesenkt. Erhöhte Gebäudeattraktivität führt so zu einer höheren Rentabilität, verbindet also die Interessen von Nutzer und Investor.
Eine besondere Rolle bei dieser Nutzerorientierung kommt Facility Management als einem ganzheitlichen und lebenszyklusorientierten Ansatz zu. Die konsequente Einbindung von FM in den Prozess der Strategiefindung und Maßnahmenplanung ermöglicht eine Maximierung des Nutzwertes und dient der Ertragssteigerung der Immobilie.
Gang der Untersuchung:
Die vorliegende Arbeit ist in acht Kapitel unterteilt. Nach der Einleitung werden im zweiten Kapitel die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und die in die Arbeit einfließenden Themenbereiche erläutert. Dazu werden die Ausgangslage am Immobilienmarkt (bzw. am Bürovermietungsmarkt) und die Relevanz des Immobilienzyklus erläutert. Da für die vorliegende Arbeit die Orientierung am Markt eine wesentliche Rolle spielt, folgt eine Einführung in die Begrifflichkeiten des Immobilienmarketing und eine Einordnung der Vorgehensweise ins immobilienmarketingpolitische Instrumentarium. Anschließend wird die Bedeutung von Facility Management als nutzerbezogene und lebenszyklusorientierte Perspektive zur zukunftsfähigen (Um-)Gestaltung der Immobilie hervorgehoben.
Es folgt eine Erläuterung verschiedener Handlungsalternativen in der Verwertungsphase einer Immobilie und schließlich eine Eingrenzung und Definition der Immobilienbestandsentwicklung im Spannungsfeld von Objektanalyse, Marktanalyse und Projektentwicklung.
Im dritten Kapitel werden die Anforderungen potentieller Mieter an die Büroimmobilie analysiert. Die Unterscheidung nach vier Nutzerperspektiven ermöglicht eine differenzierte Ermittlung divergierender Anforderungsprofile, aus denen sich Maßnahmen zur Bestandsentwicklung ableiten lassen.
Im vierten Kapitel folgt eine methodische Herleitung einer Objektanalyse. Auf der Basis verschiedener etablierter Analysemethoden werden die für Mietentscheidungen relevanten Faktoren von Standort, Gebäude und Dienstleistungsangebot hergeleitet und ihre Bedeutung für die vier Nutzerperspektiven erläutert. Besonders wird dabei auf die endogenen und damit von Eigentümer oder Investor veränderbaren Faktoren Immobilie und Dienstleistungen eingegangen, da nur hier eine aktive Anpassung an die Markterfordernisse vorgenommen werden kann.
Im fünften Kapitel werden schließlich alle Kriterien in eine Nutzwertanalyse zusammengefasst, mit der die Attraktivität und die Notwendigkeit zur Anpassung des Leistungsangebots der Immobilie bewertet werden kann. Sie bildet das Kernstück der vorliegenden Arbeit, in sie fließen auch die vier Nutzerperspektiven ein.
Im sechsten Kapitel folgen einige Hinweise zur Feststellung der Wirtschaftlichkeit geplanter Maßnahmen ihrer Umsetzung. Aufgrund des begrenzten Rahmens dieser Arbeit wird dieser Teil allerdings sehr kurz abgehandelt.
Das siebte Kapitel zeigt die praktische Anwendbarkeit des erarbeiteten Instrumentariums anhand zweier Praxisbeispiele, im achten Kapitel wird schließlich noch auf Perspektiven und weitere Anwendungsmöglichkeiten für diese Methode eingegangen. Es folgt ein umfangreicher Anhang, in dem u.a. das entwickelte Bewertungsmodell anhand eines Beispiels demonstriert wird.

Inhaltsverzeichnis

INHALTSVERZEICHNIS   I
ABBILDUNGSVERZEICHNIS   V
TABELLENVERZEICHNIS   VII
ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS   IX

1.   EINLEITUNG   1I
1.1   HERAUSFORDERUNG LEERSTAND   1
1.2   AUFBAU DER ARBEIT   2

2.   RAHMENBEDINGUNGEN UND EINGRENZUNG   3
2.1   SITUATION AM BÜROIMMOBILIENMARKT   3
2.1.1   Konjunkturelle Rahmenbedingungen   3
2.1.2   Bürovermietungsmarkt und Leerstandsentwicklung   3
2.1.3   Ableitung des Handlungsbedarfs   4
2.2   IMMOBILIENZYKLUS   5
2.3   IMMOBILIENMARKETING   7
2.3.1   Begriff des Immobilienmarketing   7
2.3.2   Marketingpolitisches Instrumentarium   8
2.3.3   Immobilienmarketing zur Bestandsentwicklung   8
2.4   FACILITY MANAGEMENT   9
2.4.1   Definition von Facility Management   9
2.4.2   Lebenszyklus der Immobilie   11
2.5   REVITALISIERUNG   12
2.5.1   Strategische Optionen in der Verwertungsphase   12
2.5.2   Gründe und Arten der Bestandsentwicklung   13
2.5.3   Revitalisierung und Leerstandsmanagement   16
2.5.4   Vorgehensweise bei einer Revitalisierung im Vergleich zum Neubauprojekt   17
2.5.5   Gebäudeanalyse als Grundlage für eine Revitalisierung   19

3.   NUTZERANFORDERUNGEN AN ZU VERMIETENDE BÜROIMMOBILIEN   20
3.1   AUSGANGSBEDINGUNGEN FÜR DIE NUTZERERMITTLUNG   21
3.2   ABLEITUNG VON NUTZERBEDÜRFNISSEN AUS UNTERNEHMENSZIELEN   22
3.3   PERSPEKTIVEN DER NUTZERBEDÜRFNISSE   24
3.4   ARTEN VON ANFORDERUNGEN   25
3.5   ZIELGRUPPENSPEZIFISCHE GEWICHTUNG DER ANFORDERUNGEN   27
3.6   MITARBEITERORIENTIERTE PERSPEKTIVE   27
3.6.1   Anforderungen an die Behaglichkeit   30
3.6.2   Anforderungen an die Fläche   31
3.6.3   Anforderungen an den Standort   32
3.7   PROZESSORIENTIERTE PERSPEKTIVE   32
3.7.1   Anforderungen aus dem internen Leistungserstellungsprozess   33
3.7.2   Anforderungen aus der Kommunikation mit dem Kunden   35
3.7.3   Anforderungen an die Fläche   36
3.7.4   Anforderungen an die Gebäudetechnik   37
3.8   IDENTITÄTSORIENTIERTE PERSPEKTIVE: CORPORATE IDENTITY   38
3.8.1   Inhalte der Corporate Identity   38
3.8.2   Die Corporate Identity - Funktion der Immobilie   38
3.9   WIRTSCHAFTLICHE PERSPEKTIVE   39
3.9.1   Mietpreis   41
3.9.2   Flächeneffizienz   42
3.9.3   Betriebskosten   43

4.   OBJEKTANALYSE   46
4.1   BEWERTUNGSMETHODEN   46
4.2   STANDORTANALYSE   48
4.2.1   Kriterien zur Makrostandortwahl   50
4.2.2   Kriterien zur Mikrostandortwahl   50
4.2.3   Auswirkungen von Standortfaktoren auf die Immobilie   52
4.3   GEBÄUDEANALYSE   53
4.3.1   Erfolgsfaktoren für die Revitalisierung   53
4.3.2   Bauliche Flexibilität und Nutzungsflexibilität   53
4.3.3   Das Funktionalität/Flexibilität-Dilemma   54
4.3.4   Ausbaustandards   55
4.3.5   Vermietungsstand   56
4.3.6   Vorgehensweise bei Gebäudeprüfung   56
4.4   PRIMÄRSTRUKTUR   57
4.4.1   Tragwerk und Bauweise   58
4.4.2   Tiefgarage   58
4.4.3   Typologie   59
4.4.4   Fassade   63
4.4.5   Geschoßhöhe   64
4.4.6   Bewertung der Primärstruktur   65
4.5   SEKUNDÄRSTRUKTUR   67
4.5.1   Eingangs- und Empfangsbereich   68
4.5.2   Sanitärbereiche   68
4.5.3   Mitarbeiterbezogene Sonderflächen   68
4.5.4   Unternehmensbezogene Sonderflächen   68
4.5.5   Böden   69
4.5.6   Decken   69
4.5.7   Wände   70
4.5.8   Bewertung der Sekundärstruktur   70
4.6   TERTIÄRSTRUKTUR   71
4.6.1   HLK (Heizungs-, Lüftungs-, Klimatechnik)   72
4.6.2   Beleuchtung   73
4.6.3   Sicherheitseinrichtungen   74
4.6.4   Informations- und Kommunikationstechnologie, Elektroinstallationen   74
4.6.5   Bewertung der Tertiärstruktur   76
4.7   IMMOBILIENBEZOGENE DIENSTLEISTUNGEN   76
4.7.1   Relevanz der immateriellen Leistungsqualität   77
4.7.2   Dienstleistungen als komplementäre Entscheidungsfaktoren   78
4.7.3   Spektrum möglicher Dienstleistungen   80
4.7.4   Service-Facilities als materielle Komponente von Dienstleistungen   81

5.   ABLEITUNG EINES ANFORDERUNGSKATALOGS   82
5.1   OPERATIONALISIERUNG DER KRITERIEN   82
5.2   STANDORT   86
5.3   GEBÄUDE   88
5.4   DIENSTLEISTUNGEN   90
6.   UMSETZUNG IN DIE LEISTUNGSPOLITIK   92
6.1   WIRTSCHAFTLICHKEITSANALYSE   92
6.2   MAßNAHMENPAKETE   92

7.   BEISPIELE   94
7.1   VORBILD CHISWICK PARK   94
7.1.1   Standort und Markt   94
7.1.2   Gebäude und Dienstleistungen   95
7.1.3   Bewertung   96
7.2   EUROPAFORUM II   97
7.2.1   Standort und Markt   97
7.2.2   Gebäude   98
7.2.3   Dienstleistungen   102
7.2.4   Verbesserungspotentiale und mögliche Umsetzung   102
8.   FAZIT UND AUSBLICK   104

LITERATURVERZEICHNIS   106