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Auswirkungen der demographischen Entwicklung auf die Immobilienmärkte

Branchenweit besteht weitgehend Einigkeit über einen generell schwächeren Verlauf der demographischen Entwicklung. Gleichwohl werden Wahrscheinlichkeitsaussagen über demographische Szenarien und insbesondere die Auswirkungen auf die Segmente der Immobilienwirtschaft kontrovers diskutiert. Das Immobilienresearch der Deutsche Hypo, dem Kompetenzzentrum für Gewerbeimmobilienfinanzierungen im NORD/LB-Konzern, hat in ihrer aktuellen Studie 'Demographische Herausforderungen für die Immobilienmärkte' diese Szenarien analysiert. Sie kommt zu dem Ergebnis, dass die Wirkungen demographischer Entwicklungen für die kommenden beiden Dekaden tendenziell überschätzt werden. Die Deutsche Hypo sieht zwar dämpfende Effekte der Demographie, denen jedoch expansive Effekte in anderen Bereichen gegenüberstehen. Speziell bei Büroimmobilien ist das Ergebnis weit weniger kritisch als bei anderen Studien.

Eine langfristige Herausforderung für die Immobilienmärkte besteht in der demographischen Entwicklung. Für Deutschland wird mit einer sinkenden Bevölkerungszahl gerechnet, wobei sich in den vergangenen Jahren die Prognosewerte ständig verschlechtert haben. Die demographische Veränderung zeigt sich nicht nur in der absoluten Abnahme der Bevölkerungszahl, sondern auch in einer strukturellen und regionalen Dimension. Zum einen verschiebt sich die Altersstruktur dahingehend, dass absolut und relativ immer mehr ältere Menschen zukünftig leben werden. Zum anderen wirkt sich der demographische Wandel sehr unterschiedlich für einzelne Regionen und Kreise in Deutschland aus: so wird es Gewinnerund Verlierergebiete geben. Dadurch werden sich die Effekte, die sich aufgrund der Bevölkerungszahl und -struktur ergeben, in den einzelnen Gebieten entsprechend verstärkt zeigen.

In einer vergleichenden Analyse werden anschließend die bedeutendsten Immobilienarten in Deutschland miteinander verglichen. Dabei lässt sich eine sehr unterschiedliche Betroffenheit der einzelnen Immobilienmärkte von der demographischen Entwicklung feststellen.

Am stärksten werden die Sozialimmobilien, speziell die Alteneinrichtungen, profitieren. Auch wenn insgesamt die Bevölkerungszahl in Deutschland zurückgeht, steigt das für die Alteneinrichtungen relevante Bevölkerungssegment sowohl absolut als auch relativ an. Diese Aussage gilt ebenfalls für Pflegeeinrichtungen.

Bei Wohnimmobilien ist der wesentliche demographische Indikator die Anzahl der Haushalte, die im Gegensatz zu der Bevölkerungszahl in den nächsten Jahren noch sehr leicht zulegen werden. Aufgrund der strukturellen Veränderung mit mehr EinPersonen-Haushalten und weniger MehrPersonen-Haushalten sowie dem Kohortenund Remanenzeffekt wird sich die Nachfrage nach Wohnraum zusätzlich erhöhen.

Tendenziell negativ werden die Büromärkte in Deutschland betroffen sein, auch wenn dieser Einfluss nur gering sein wird. Die abnehmende Bevölkerungszahl und die sich verändernde Struktur werden zu einem niedrigeren Erwerbspersonenpotenzial und damit anteilmäßig auch zu einer niedrigeren Bürobeschäftigung führen, was sich negativ auf die Büroflächennachfrage auswirken wird.