Bachelorarbeit | Der Büromarkt in Shanghai

Keine Artikel im Warenkorb

Der Büromarkt in Shanghai

Entwicklungen, Momentaufnahme, Prognosen

Vor dem Hintergrund des anhaltenden Wachstums dieser Weltstadt wird dem Einfluss westlicher Staaten eine prägende Rolle zugeschrieben, sowohl früher als auch heute. Durch den großen Zustrom europäischer und amerikanischer Unternehmen, sowie Firmen chinesischer Anrainerstaaten, steht vor allem der Büromarkt stark im Fokus des Geschehens. Inhalt und Ziel dieser Thesis ist es daher, genau diesen Markt näher zu beleuchten, um herauszuarbeiten, wie sich ausländische Firmen strategisch klug im Bezug auf den Büromarkt und die Bürosuche in Shanghai verhalten können. Nach einer geschichtlichen Einführung und einer Darstellung über die gegenwärtige Situation des Büromarktes soll ein Phasenplan erarbeitet werden, der Anleitung und Halt in allen wichtigen Entscheidungen der Bürofindung geben soll. Um die Praxisnähe zu wahren möchte ich diesen theoretischen Strategieplan durch ein konkretes Beispiel komplementieren und somit fassbar machen.

Es war der renommierte Soziologe Richard Sennett, der im Jahre 2005 auf einer Konferenz zum Thema ‘Millionenstädte der Zukunft’ in Shanghai verlauten ließ:
‚In Shanghai zeigt sich die Summe monumentaler Fehler, die die Architektur und der Städtebau des 20. Jahrhunderts im Westen begangen haben’.
Ihm entgegnete ein Shanghaier Städteplaner in bestem Amerikanisch:
‘Wir haben gar nicht die Zeit für eure westlichen Probleme. Die Not von mehreren Millionen, der unerhörte Druck der Bedürfnisse, dem unsere Stadt ausgesetzt ist, lässt nur große, schnelle Lösungen zu’.
Hierin spiegelt sich die aktuelle Situation der Hafenstadt wieder - eine regierungsunmittelbare dynamische Riesen-Metropole, an der Ostküste Chinas gelegen. Über achtzehn Millionen Menschen leben bereits in dieser Stadt, die immer mehr an Größe, Zeitgeist und Bedeutung gewinnt.
Beeindruckend entfalten sich auf einer Fläche von 6340 km2 enorme Wachstumsraten und ein scheinbar unaufhaltsamer Bauboom. Mittlerweile ragen über 6000 Gebäude mit über fünfzehn Stockwerken gen Himmel des ‘Reiches der Mitte’, wie China auch gerne bezeichnet wird.
Vor dem Hintergrund des anhaltenden Wachstums dieser Weltstadt wird dem Einfluss westlicher Staaten eine prägende Rolle zugeschrieben, sowohl früher als auch heute. Durch den großen Zustrom europäischer und amerikanischer Unternehmen, sowie Firmen chinesischer Anrainerstaaten, steht vor allem der Büromarkt stark im Fokus des Geschehens. Inhalt und Ziel dieser Thesis ist es daher, genau diesen Markt näher zu beleuchten, um herauszuarbeiten, wie sich ausländische Firmen strategisch klug im Bezug auf den Büromarkt und die Bürosuche in Shanghai verhalten können. Nach einer geschichtlichen Einführung und einer Darstellung über die gegenwärtige Situation des Büromarktes soll ein Phasenplan erarbeitet werden, der Anleitung und Halt in allen wichtigen Entscheidungen der Bürofindung geben soll. Um die Praxisnähe zu wahren möchte ich diesen theoretischen Strategieplan durch ein konkretes Beispiel komplementieren und somit fassbar machen.
Durch ein enormes und anhaltendes Wirtschaftswachstum in nahezu allen Bereichen wird eine Expansion von Unternehmen hervorgebracht, die sich in erster Linie immer in der Suche geeigneter Bürofläche wiederfindet. Bjarne Bauer, der Geschäftsführer von Goldman Real Estate, drückt es mit folgenden Worten aus:
‘Der Großteil der Firmen in Shanghai liegt so auf Expansionskurs, dass die meisten Unternehmen nach zwei Jahren gezwungen sind, wegen des stetigen Mitarbeiterzuwachses die Büroimmobilie zu wechseln (…) manche Büros gleichen direkt vor dem Wechsel eher einem überlaufenen Ameisenhaufen als einem Arbeitsplatz’.
Ein schneller Markt und schnelles Wachstum erfordern schnelle, große und oftmals sehr weitreichende Entscheidungen, die es präzise und treffend auszuüben gilt, denn oft schon wird in den frühen Weichenstellungen Erfolg und Misserfolg entschieden.
Während meiner Arbeit in der Vermittlung hochwertiger Büroimmobilien in Shanghai und des Projektmanagements mitsamt der Planung und Konstruktion des Innenausbaus für westliche Firmen, befasste ich mich tiefgründig mit dieser Thematik. In der Zusammenarbeit mit unseren Kunden war anfangs durch die enorme Bandbreite an Informationen wie verschiedenste Angebote, Qualität-Standards, Preise und Mietbedingungen eine starke Unsicherheit vieler Firmen zu spüren. Eine hohe Intransparenz, geschürt durch den stetigen Wandel, verlangte nach einer zuverlässigen, ausführbaren sowie erschöpfenden Strategie im Urwald des Shanghaier Büromarktes, um zufriedenstellende Ziele zu erlangen. Aus diesem Grund entschloss ich mich, die gewonnenen Erfahrungen und Erkenntnisse zu einer Strategieliste zusammenzufassen und sie in diese Arbeit mit einzuflechten.
Gang der Untersuchung:
Kapitel 2 beschreibt die historische Entwicklung der Stadt von vorkolonialer Zeit bis in die Gegenwart. Hierin soll das Fundament aufgezeigt werden, das Aufschluss und Begründung für den heutigen Büromarkt darstellt. Das Kapitel ist chronologisch geordnet und enthält die wichtigsten Schlüsselereignisse, aus welchen die Gestalt der gegenwärtigen Stadt entsprang.
Im Kapitel 3 widmen wir uns dem Büromarkt in Shanghai. Angefangen von grundlegenden Informationen über die geografische Zusammensetzung verschiedener Bürostadtteile, betrachten wir ebenso die wirtschaftlichen Einflussfaktoren, die das Leben des Büromarktes prägen und in Schwung halten. In Folge dessen wird die aktuelle Situation durch Hauptkennziffern wie Preise, Leerstandquote, Angebot und Nachfrage, sowie neue und zukünftige Bürogebäude beschrieben. Eine selbst getätigte Marktforschung überprüft vorhandene Informationen unter kritischen Gesichtspunkten und bringt konkrete Auskünfte auf neuestem Stand hervor. Ein vorausschauender Blick auf zukünftige Herausforderungen und Entwicklungen rundet das Kapitel ab.
Nachdem Kapitel 3 dem Leser einen fundierten Einblick in den Shanghaier Büromarkt gewährte, befasst sich Kapitel 4 mit dem Aufzeigen eines Strategieplans der Bürosuche für ausländische Unternehmen. Dieser teilt sich in fünf Phasen auf, welche den Prozess der Bürofindung, beginnend beim ersten Gedanken an ein neues Büro bis hin zum Einzug, vollständig beschreiben.
Kapitel 5 enthält das Spiegelbild des Strategieplanes, in welchem anhand eines konkreten Beispiels der Phasenplan in Anwendung gezeigt wird. In Anlehnung daran wird es jedem Unternehmen ermöglicht, die für die Findung des perfekten Büros notwendigen Überlegungen lückenlos und bedacht durchzuführen, so dass gewünschte Ergebnisse schnell und effizient erreicht werden können

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis   IV
Tabellenverzeichnis   IV
Abkürzungsverzeichnis   V

1.   Einführung in die Bachelor Thesis   1
1.1   Einleitung   1
1.2   Grund der Themenwahl   2
1.3   Aufbau der Kapitel   3
2.   Die historische Entwicklung der Stadt   4
2.1   Einleitung   4
2.2   Die Entwicklung bis zur Kolonialzeit   4
2.3   Zwischen Aufschwung und Kriegen   4
2.4   Die Auflösung privaten Eigentums   5
2.5   Die Politik der Reform und Öffnung   5

3.   Der Büromarkt in Shanghai   7
3.1   Einleitung   7
3.2   Die Entstehung der modernen Bürostadt   7
3.2.1   Das geografische Puzzlespiel im Kerngebiet   7
3.2.2   Die städtebaulichen Voraussetzungen   8
3.2.3   Die Gewerbegebiete außerhalb des Kerngebietes   10
3.2.4   Die Entwicklung der Büroflächen   11
3.3   Wirtschaftliche Einflussfaktoren   11
3.3.1   Die Wirtschaftsstandbeine Shanghais   11
3.3.2   Die Investitionstätigkeiten als Folge einer starken Wirtschaft   12
3.3.3   Mögliche Gefahren infolge hoher Investitionstätigkeiten   13
3.4   Daten und Fakten der Büroimmobilien   14
3.4.1   Der Preisspiegel im Überblick   14
3.4.2   Der Preisspiegel und die Leerstandquote im Kerngebiet   15
3.4.3   Die Nachfrage bestimmt den Markt   16
3.4.4   Eigene Marktforschung zum Thema Nachfrage   17
3.4.5   Die aktuelle Marktsituation   19
3.5   Ausblick in die Zukunft   20
3.5.1   Zukünftige Herausforderungen   20
3.5.2   Zukünftige Entwicklungen   20

4.   Der Strategieplan der Bürosuche   22
4.1   Einleitung   22
4.2   Vorschläge zur Anwendung des Strategieplans   22
4.3   Die Ausgangssituation ist entscheidend   23
4.3.1   Der Neueinstieg in China   23
4.3.2   Der Bürowechsel innerhalb Chinas   24
4.4   Phase1:DiefirmenbezogeneAnalyse   25
4.5   Phase2:DerMarktabgleichanhandderFirmenkriterien   29
4.5.1   Die theoretische Herangehensweise   29
4.5.2   Die lokale Herangehensweise   29
4.5.3   Die Objektbegehung   30
4.6   Phase3: Die objektbezogene Analyse   30
4.6.1   Die finanziellen Dispositionen   31
4.6.2   Die quantitativen und qualitativen Dispositionen   32
4.6.3   Die technischen Dispositionen   33
4.7   Phase4: Die Verhandlung   34
4.7.1   Der “Letter of Interest“   34
4.7.2   Die Gefahr der Unmündigkeit   36
4.7.3   Die Vertragsniederschrift   36
4.8   Phase5:DerInnenausbau   36
4.8.1   Der Planungsprozess   37
4.8.2   Die bürokratischen Formalitäten   38
4.8.3   Die Bautätigkeiten   38

5.   Die Anwendungspraxis des Strategieplans   39
5.1   Einleitung   39
5.2   Die Vorstellung der Exempel Firma   39
5.3   Die Ausgangssituation war entscheidend   40
5.4   Anwendung der Phase 1: Die firmenbezogene Analyse   40
5.5   Anwendung der Phase 2: Der Marktabgleich   43
5.5.1   Die theoretische Herangehensweise   43
5.5.2   Die lokale Herangehensweise   44
5.5.3   Die Objektbegehung   44
5.6   AnwendungderPhase3:DieobjektbezogeneAnalyse   44
5.6.1   Die finanziellen Dispositionen   44
5.6.2   Die quantitativen und qualitativen Dispositionen   45
5.6.3   Die technischen Dispositionen   46
5.7   AnwendungderPhase4:DieVerhandlung   48
5.7.1   Der “Lette of Interest“   48
5.7.2   Die Gefahr der Unmündigkeit   48
5.7.3   Die Vertragsniederschrift   49
5.8   Anwendung der Phase 5: Der Innenausbau   49
5.8.1   Der Planungsprozess   49
5.8.2   Die bürokratischen Formalitäten   50
5.8.3   Die Bautätigkeiten   50

6.   Schlusswort   51
6.1   Zusammenfassung der Erkenntnisse   51
6.2   Eigene Lernerfahrung   51
6.3   Fazit   52

Anhang   53
Literatur   62