Diplomarbeit | Wertorientierter Ansatz zur Optimierung von Unternehmensimmobilien

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Wertorientierter Ansatz zur Optimierung von Unternehmensimmobilien

Die Arbeit soll zum einen das betriebliche Immobilienmanagement von anderen Managementdisziplinen abgrenzen bzw. konkretisieren, die durch empirische Studien und Untersuchungen nachgewiesenen Missstände aufzeigen, Immobilien und deren Auswirkungen auf den Unternehmenswert darstellen sowie Lösungswege für eine effizienten Umgang mit den Unternehmensimmobilien geben.

Die Bedeutung des strategischen Immobilienmanagements gewinnt mittlerweile auch im deutschsprachigen Raum an Einfluss, hinkt jedoch noch immer im internationalen Vergleich hinterher. „Immobilien dienen oftmals einzig als kreditierbare Sicherheiten oder als stille Reserven, die in verlustreichen Geschäftsjahren je nach Bedarf abgefragt werden können.“ Dies mag in aller Regel damit zusammenhängen, dass Immobilien nicht zum Primär- bzw. Kerngeschäft der Unternehmen zählen. In solch einem Fall spricht man von sogenannten Non-Property-Unternehmen. Vielmehr werden die Immobilien in diesen Unternehmen dem Betriebsmittelbestand zugeordnet, von denen anscheinend keine oder kaum eine unmittelbare Markt- oder Wettbewerbswirkung ausgehen. Somit beschäftigen sich die Verantwortlichen nicht so institutionalisiert mit Problematiken, wie beispielsweise dem Marketing oder der technologischen Weiterentwicklung ihrer Produkte.

Die vorliegende Arbeit soll zum einen das betriebliche Immobilienmanagement von anderen Managementdisziplinen abgrenzen bzw. konkretisieren, die durch empirische Studien und Untersuchungen nachgewiesenen Missstände aufzeigen, Immobilien und deren Auswirkungen auf den Unternehmenswert darstellen sowie Lösungswege für eine effizienten Umgang mit den Unternehmensimmobilien geben.

Gang der Untersuchung:

Ausgehend von der formulierten Problemstellung ist die vorliegende Arbeit in acht Kapitel gegliedert.
Im Anschluss an die Einleitung wird im zweiten Kapitel das betriebliche Immobilienmanagement von anderen Managementdisziplinen abgegrenzt und definiert. Dabei wurde großer Wert auf eine inhaltliche Präzisierung der Begriffe des Corporate Real Estate Managements, des Facility Managements, des Portfoliomanagements, des Asset Managements, der Projektentwicklung und des Public Real Estate Managements gelegt, da diese in der Literatur und Praxis oftmals sehr unterschiedlich gebraucht oder miteinander vermischt werden.
Im dritten Kapitel erfolgt eine Untersuchung hinsichtlich der gegenwärtigen Defizite und Mängel im Bereich des betrieblichen Immobilienmanagements. Diese werden anhand von mehreren empirischen Studien und Untersuchungen belegt und deren Auswirkungen auf das Immobilienmanagement kurz beschrieben.
Im vierten Kapitel wird der Einfluss der Immobilien auf den Unternehmenswert dargelegt. Zu Beginn dieses Kapitels werden die immobilienspezifischen Kosten definiert und beschrieben. Darauf aufbauend wird eine Kostenfunktion aufgestellt, aus der die durchschnittlichen Immobilienbereitstellungskosten in Abhängigkeit der genutzten Mietfläche ersichtlich werden. Dieser Kostenverlauf wurde sowohl auf Basis der Vollkosten als auch auf Basis der umlagefähigen Kosten grafisch dargestellt.
Im fünften Kapitel wird eine bereits durchgeführte Fallstudie von der Deutschen Telekom AG ausgewertet und dahingehend überprüft, wie dort das betriebliche Immobilienmanagement organisiert ist.
Im sechsten Kapitel werden zwei Fallstudien für das Immobilienmanagement der öffentlichen Hand selbst erhoben. Hierbei wurden sowohl die freizugänglichen Information als auch Expertengespräche genutzt.
Im siebten Kapitel wurde ein eigener und ganzheitlicher Optimierungsansatz für das betriebliche Immobilienmanagement erstellt. Dieser basiert auf Grundlage der durch diese Arbeit gewonnen Erkenntnissen. Die vorliegende Arbeit endet mit einer Zusammenfassung der Ergebnisse und einen Ausblick auf weiteren Forschungs- und Handlungsbedarf für die Praxis.

Abkürzungsverzeichnis   IV
ABBILDUNGSVERZEICHNIS   VII
TABELLENVERZEICHNIS   VIII
1.   EINLEITUNG UND PROBLEMSTELLUNG
1.1   Problemstellung und Zielsetzung
1.2   Aufbau und Gang der Untersuchung
2.   GRUNDLAGEN
2.1   Definition Shareholder Value und Unternehmenswert
2.2   Definition des betrieblichen Immobilienmanagements
2.3   Notwendigkeit des betrieblichen Immobilienmanagements
2.4   Charakterisierung des betrieblichen Immobilienmanagements
2.5   Funktionen des betrieblichen Immobilienmanagements
2.5.1   Portfoliomanagement
2.5.2   Asset Management
2.5.3   Facility Management
2.5.4   Projektentwicklung
2.6   Einordnung des Themenkomplexes in den Immobilienzyklus
3.   AUSWERTUNG EMPIRISCHER UNTERSUCHUNGEN ZUM THEMA UNTERNEHMENSIMMOBILIEN
3.1   Übersicht der ausgewerteten Untersuchungen und Studien
3.2   Übersicht der identifizierten Problemfelder
3.3   Charakterisierung der nachgewiesenen Defizite und deren Folgen
3.3.1   Fehlendes Kostenverständnis und mangelhafte Organisationsstrukturen
3.3.2   Entscheidungsfindung auf nachgelagerter Hierarchiestufe und mangelnde Kompetenz der Immobilienverantwortlichen
3.3.3   Mangelnde Ergebnis- und Erfolgsverantwortung
3.3.3.1   Formen der Erfolgsverantwortung
3.3.3.2   Cost-Center
3.3.3.3   Profit-Center
4.   IMMOBILIEN UND DEREN EINFLUSS AUF DEN UNTERNEHMENSWERT
4.1   Kosten der Immobilienbewirtschaftung
4.2   Maßnahmen zur Reduzierung des Flächenverbrauchs
4.2.1   Flächenoptimierung des Gebäudes
4.2.2   Zusammenlegung und Verlagerung von Standorten
4.3   Maßnahmen zur Reduzierung der Immobilienkosten
4.3.1   Reduzierung der Kapitalkosten
4.3.1.1   Sale-and-lease-back-Verfahren
4.3.1.2   Forderungsverbriefung in Form von Asset-Backed Securities
4.3.1.3   Mezzanine-Finanzierung
4.3.1.4   Real Estate Investment Trust
4.3.2   Senkung der durch die Abschreibung verursachtenAufwendungen
4.3.3   Senkung der umlegbaren Betriebskosten
4.3.4   Senkung der nicht umlegbaren Betriebskosten
4.3.4.1   Senkung der Instandhaltungskosten
4.3.4.2   Senkung der Modernisierungskosten
4.3.5   Senkung der Remanenzkosten
4.4   Beispiel für die Erhöhung des Unternehmenswertes durch Optimierungder Kostenstruktur
5.   FALLSTUDIE DER DEUTSCHEN TELEKOM AG - SIREO REAL ESTATE ASSET MANAGEMENT
5.1   Allgemeine Situation der Deutschen Telekom AG
5.2   Immobiliensituation der Deutschen Telekom AG
5.3   Corporate Real Estate Management im Konzern der Deutschen Telekom AG
5.3.1   Wertorientiertes Immobilienmanagement im Konzern der Deutschen Telekom AG
5.3.1.1   Bedarfs- und Optimierungsplanung bei der DTAG
5.3.1.2   Resultate der Optimierungsaktivitäten im Konzern der DTAG
6.   FALLSTUDIEN ZU OPTIMIERUNGSANSÄTZEN DER ÖFFENTLICHEN HAND
6.1   Hessisches Immobilienmanagement (HI)
6.1.1   Gebäudemanagement der HI
6.1.2   Standortmanagement der HI
6.2   Gesellschaft für Bremer Immobilien mbH (GBI)
6.2.1   Bau-Management der GBI
6.2.2   Bestandsmanagement der GBI
6.2.3   Immobilienentwicklung und Vermarktung der GBI
6.3   Gewonnene Erkenntnisse
7   ANSATZ ZUR OPTIMIERUNG DES BETRIEBLICHEN IMMOBILIENMANAGEMENTS
7.1   Modularer Aufbau des Optimierungsansatzes
7.2   Erläuterung des Optimierungsansatzes im Detail
7.2.1   Definition der Immobilienstrategie und deren Einbindung in die Unternehmensstrategie
7.2.2   Grundlagenermittlung
7.2.2.1   Grundstücksrelevante Daten
7.2.2.2   Gebäuderelevante Daten
7.2.2.3   Nutzungsspezifische Daten
7.2.2.4   Analyse der Anforderungen an den Arbeitsplatz
7.2.2.5   Ermittlung essentieller Daten
7.2.3   Entwicklung von Handlungsalternativen
7.2.3.1   Reduzierung der Immobilienbereitstellungskosten
7.2.3.2   Revitalisierung der Immobilien
7.2.3.3   Optimierung der Mietstruktur
7.2.3.4   Grundstücksnachverdichtung
7.2.3.5   Erhöhung der Flächeneffizienz
7.2.3.6   Reduzierung des Immobilienbestandes und Generierung von Verkaufserlösen
7.2.4   Umsetzung der Handlungsalternativen
8   ZUSAMMENFASSUNG UND AUSBLICK
8.1   Zusammenfassung
8.2   Ausblick
9   ANHANG
10   LITERATURVERZEICHNIS   142