Diplomarbeit | Nachhaltigkeitszertifikate bei der Bewertung von Büroimmobilien

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Nachhaltigkeitszertifikate bei der Bewertung von Büroimmobilien

Mit der Erhöhung der Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien, wird jedoch die Lösung der Problematik, wie die Nachhaltigkeit eines Gebäudes in die Immobilienbewertung integriert werden kann, dringender. Marktentwicklungen lassen bereits jetzt den Trend erkennen, dass konventionelle, nicht nachhaltige Immobilien eine geringere Marktakzeptanz finden. Eine rechnerische und angemessene Quantifizierung dieses Mehr- oder Minderwerts ist zum jetzigen Zeitpunkt aber noch nicht möglich.
Demnach bedarf es weiterer Forschungsbemühungen, um geeignete Bewertungsmethoden zu identifizieren, welche es ermöglichen, die Nachhaltigkeit generierenden Eigenschaften eines Gebäudes in eine Immobilienbewertung zu integrieren.

Wer dieser Tage den Immobilienteil einer Tageszeitung oder eine Immobilienfachzeitschrift aufschlägt, wird feststellen, dass sich die Meldungen über eine Nachfragesteigerung nach nachhaltigen Immobilien, oft auch als ‘Green Buildings’ bezeichnet, häufen. So schreibt die Süddeutsche Zeitung, dass die ‘Nachfrage nach Gebäuden mit Nachhaltigkeits-Siegel steigt’, die Financial Times Deutschland, dass ‘nachhaltige Immobilien (..) gefragter denn je’ sind und die Immobilienzeitung, dass die ‘Nachfrage nach sogenannten Green Buildings wächst’. Was allerdings genau unter einer nachhaltigen Immobilie oder unter einem Green Building verstanden wird, ist zurzeit noch nicht eindeutig definiert und abgegrenzt, so dass das allgemeine Verständnis dieser Begriffe sehr vage ist.

Die Entwicklung von Nachhaltigkeitszertifikaten auf dem Immobilienmarkt erfolgte in den letzten Jahren analog zu der Entwicklung nachhaltiger Gebäude. Diese Zertifikate werden bislang häufig als Marketinginstrument eingesetzt, welches Investoren und Nutzern einen Anreiz bieten soll, in nachhaltige Immobilien zu investieren. Dies wird erreicht, indem sie eine Beurteilung der Nachhaltigkeit einer Immobilie durchführen und dokumentieren, welche besonderen Eigenschaften und Vorteile diese Immobilie gegenüber einem konventionellen Gebäude bietet. Zudem zeichnet ein Zertifikat sowohl Eigentümer als auch Nutzer aus, ökologisch und sozialverantwortlich zu handeln. Die daraus resultierende Wirkung, nämlich ein positiver Imagezuwachs für Investoren und Nutzer, soll die Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien steigen lassen.

Mit der Erhöhung der Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien, wird jedoch die Lösung der Problematik, wie die Nachhaltigkeit eines Gebäudes in die Immobilienbewertung integriert werden kann, dringender. Marktentwicklungen lassen bereits jetzt den Trend erkennen, dass konventionelle, nicht nachhaltige Immobilien eine geringere Marktakzeptanz finden. Eine rechnerische und angemessene Quantifizierung dieses Mehr- oder Minderwerts ist zum jetzigen Zeitpunkt aber noch nicht möglich.

Demnach bedarf es weiterer Forschungsbemühungen, um geeignete Bewertungsmethoden zu identifizieren, welche es ermöglichen, die Nachhaltigkeit generierenden Eigenschaften eines Gebäudes in eine Immobilienbewertung zu integrieren.

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis
Tabellenverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis
Formelzeichenverzeichnis

1. Einleitung

1.1    Problemstellung
1.2    Zielsetzung
1.3    Vorgehensweise

2. Grundlagen

2.1 Nachhaltigkeit

2.1.1 Politischer Diskurs
2.1.2 Der Nachhaltigkeitsbegriff

2.2 Nachhaltiges Gebäude bzw. Green Building

2.2.1 Eigenschaften eines Green Buildings

2.3 Grundstücksbewertung

2.3.1 Marktwert und Investitionswert

3. Nachhaltigkeitszertifikate für Immobilien

3.1 BREEAM

3.1.1    Struktur des Zertifizierungssystems
3.1.2    Zertifizierungsprozess
3.1.3    Bewertungssystem

3.2 LEED

3.2.1    Struktur des Zertifizierungssystems
3.2.2    Zertifizierungsprozess
3.2.3    Bewertungssystem

3.3 DGNB

3.3.1    Struktur des Zertifizierungssystems
3.3.2    Zertifizierungsprozess
3.3.3    Bewertungssystem

3.4 Vergleich der Zertifikate BREEAM, LEED und DGNB
3.5 Andere Zertifikate

4. Integrationsmöglichkeiten des Green Value in die Grundstücksbewertung

4.1 Green Value
4.2 Eignung der traditionellen Bewertungsmethoden

4.2.1    Vergleichswertverfahren und Sales Comparison
4.2.2    Ertragswertverfahren und Income Approach
4.2.3    Sachwertverfahren und Cost Approach
4.2.4    Residualwertverfahren und Residual Approach

4.3 Eignung der modernen Bewertungsmethoden

4.3.1    Hedonische Preisermittlungsmethode
4.3.2    Künstlich neuronale Netze
4.3.3    Räumliche Analysemethoden
4.3.4    Fuzzy Logik
4.3.5    Autoregressive Integrated Moving Average
4.3.6    Realoptionsmethode

4.4 Ergebnis

5. Nachhaltigkeitszertifikate bei der Grundstücksbewertung

5.1 Anwendung der hedonischen Preisermittlungsmethode

5.1.1    Lineare und multiple lineare Regressionsanalyse
5.1.2    Kenngrößen
5.1.3    Einsatzmöglichkeit zur Bewertung von nachhaltigen Immobilien

5.2 Datenquellen für die hedonische Preisermittlungsmethode
5.3 Erfordernisse zur Verwendung von Nachhaltigkeitszertifikaten bei der Grundstücksbewertung

5.4 Eignung von BREEAM, LEED und DGNB zur Grundstücksbewertung

6. Anwendungsbeispiel

6.1    Bemerkungen und Annahmen
6.2    Das Bewertungsobjekt
6.3    Durchführung der Bewertung
6.4    Unsicherheiten bei der Bewertung
6.5    Beurteilung der Bewertung

7. Fazit

7.1    Zusammenfassung
7.2    Ergebnis
7.3    Ausblick

Literaturverzeichnis
Internetquellen
Gesetze, Normen und Richtlinien
Anhang