Büromarkt Deutschland
Der deutsche Büromarkt weist gegenwärtig erste Anzeichen einer Konsolidierung auf. Im ersten Halbjahr 2005 haben sich die Indikatoren dahingehend verstärkt, dass die Talsohle des aktuellen Marktzyklus erreicht ist. Neben der allgemeinen Nachfragebelebung sprechen weitgehend konstante Leerstandsquoten, die nachlassende Bautätigkeit und sich konsolidierende Spitzenmieten für eine Stabilisierung der Situation:
Nachfragebelebung: In den acht Büromarktzentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart konnten im ersten Halbjahr 2005 ca. 1,25 Mio. m² Bürofläche vermietet werden. Das Ergebnis liegt damit über dem des Vorjahres, so dass bis Jahresende das Niveau von 2004 leicht übertroffen werden dürfte. Trotz konstanter bis steigender Vermietungsergebnisse kann bislang nicht von einer Trendumkehr am Markt gesprochen werden, sondern vielmehr von einer Fortsetzung der Entwicklung des vergangenen Jahres. Denn nach wie vor waren Neuzuzüge und Expansionen nur in wenigen Fällen der Grund für die Anmietung. Vielmehr dominierte der Standortwechsel innerhalb der Büromarktregionen weiterhin das Marktgeschehen.
Festigung der Leerstandsquoten: Auch auf der Angebotsseite hat sich die Lage zur Jahresmitte 2005 weiter gefestigt. Wenngleich die Leerstandsvolumina an einigen Standorten nach wie vor hoch sind, so hat doch die Dynamik des Anstiegs weiter abgenommen. Besonders deutlich ist an allen Standorten die Zahl der Untermietflächen zurückgegangen. Damit haben sich auch die Leerstandsquoten der einzelnen Städte stabilisiert. Insgesamt dürfte mit rd. 9 Mio. m² der Höhepunkt der Leerstandsentwicklung des derzeitigen Marktzyklus erreicht sein. Für die zweite Jahreshälfte 2005 wird keine erhebliche Ausweitung der am Markt offerierten Flächen mehr erwartet. Es findet jedoch zunehmend eine Verschiebung der Leerstände zu Ungunsten von Objekten mit Lage- und / oder Ausstattungsdefiziten statt.
Rückläufiges Bauvolumen: Neben der leichten Nachfragebelebung ist vor allem das rückläufige Bauvolumen ausschlaggebend für den verlangsamten Anstieg bzw. die Stabilisierung der Leerstände. In den acht betrachteten Bürozentren wurden im Jahr 2004 rund 1,6 Mio. m² fertig gestellt und damit deutlich weniger als im Vorjahr (2,2 Mio. m²). Im Jahr 2005 kommen voraussichtlich ca. 1,3 Mio. m² Bürofläche neu auf den Markt, wobei ein Großteil der im Bau befindlichen Projekte bereits vorvermietet ist oder von Eigennutzern entwickelt wird. Die rückläufige Bautätigkeit als Reaktion auf die hohen Leerstände wird sich in den kommenden Jahren fortsetzen und auf der Angebotsseite zu einer Entlastung des Marktes führen.
Stabilisierung der Spitzenmieten: Als Resultat des verbesserten Verhältnisses zwischen Angebot und Nachfrage haben die Spitzenmieten in den hier untersuchten Städten – mit Ausnahme von Frankfurt – mittlerweile ein stabiles Niveau erreicht. Insgesamt sind weitere Mietrückgänge in den bevorzugten Lagen und bei nachfragegerechten Objekten eher unwahrscheinlich, da die hohen Leerstandszahlen mittlerweile weitestgehend eingepreist sind. Für ältere und unflexible Flächen und Objekte in Nebenlagen bleiben die Mieten jedoch weiterhin unter Druck. Da Incentives immer noch eine bedeutende Rolle bei den Mietvertragsverhandlungen spielen, besteht weiterhin eine starke Differenz zwischen Nominal- und Effektivmieten. |
