Bachelorarbeit | Der Büroimmobilienmarkt Istanbuls aus Sicht eines deutschen institutionellen Anlegers

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Der Büroimmobilienmarkt Istanbuls aus Sicht eines deutschen institutionellen Anlegers

Analyse und Bewertung

Das Ziel dieser Ausarbeitung besteht somit darin, den Büroimmobilienmarkt Istanbuls aus Sicht eines deutschen institutionellen Anlegers zu analysieren und zusammenfassend unter Berücksichtigung der relevanten Aspekte eine Bewertung bzw. eine Einschätzung der Vorteilhaftigkeit einer Büroimmobilieninvestition in diesem Markt abzugeben. Ferner sollen im Fall einer positiven Beurteilung die potentiellen Teilmärkte für eine Investition genannt werden.

KURZBESCHREIBUNG:

"Mit der anhaltenden Globalisierung steht die inländische Immobilienanlage bei professionellen Investoren zunehmend in Konkurrenz zu ausländischen Standorten." Vor allem bei offenen Immobilienfonds und großen Versicherungen gewinnen Immobilieninvestitionen im Ausland vor dem Hintergrund der Risikodiversifikation zunehmend an Bedeutung. In diesem Zusammenhang tritt auch der Immobilienmarkt der Türkei als Emerging Market zunehmend in den Fokus institutioneller Anleger. Der türkische Immobilienmarkt steht seit dem Jahr 2005 im Zeichen einer positiven Wirtschaftsentwicklung. Auch die Aussicht auf einen EU-Beitritt sowie die Umsetzung wirtschaftspolitischer Reformen haben in der Vergangenheit eine positive Aufmerksamkeit auf das Land gelenkt. Verschiedene institutionelle Anleger haben bereits die Vorteile des Marktes für Shopping-Center in der Türkei entdeckt. Auch der Markt für andere Gewerbeimmobilien zieht mehr und mehr das Interesse institutioneller Anleger auf sich. Besonders zu nennen ist hier der Büroimmobilienmarkt, da für deutsche institutionelle Investoren, beispielsweise für offene Immobilienfonds, neben Shopping-Centern vor allem Büroimmobilien lukrative Anlageobjekte im Ausland darstellen. Während der Büroimmobilienmarkt in Deutschland einer starken geographischen Zerstreuung unterliegt, handelt es sich bei dem Büromarkt der Türkei um einen zentralen Markt, bei dem Istanbul mit ca. 82 % des gesamten Büroflächenangebots im Mittelpunkt steht. Es sei jedoch davor gewarnt, Investitionen nur auf Grundlage von positiven Markteinschätzungen oder allgemeinen Maklerberichten zu tätigen. Für einen institutionellen Anleger stellen sich neben der rechtlichen und steuerlichen Seite die Fragen: Stimmen die heutigen Diskussionen der Medien über die hohen Renditeerwartungen des Istanbuler Büroimmobilienmarktes? Handelt es sich tatsächlich um „den“ aufstrebenden Markt, in den es sich für institutionelle Anleger zu investieren lohnt und welche sachlichen oder räumlichen Teilmärkte kommen dafür in Frage? Das Ziel dieser Ausarbeitung besteht somit darin, den Büroimmobilienmarkt Istanbuls aus Sicht eines deutschen institutionellen Anlegers zu analysieren und zusammenfassend unter Berücksichtigung der relevanten Aspekte eine Bewertung bzw. eine Einschätzung der Vorteilhaftigkeit einer Büroimmobilieninvestition in diesem Markt abzugeben. Ferner sollen im Fall einer positiven Beurteilung die potentiellen Teilmärkte für eine Investition genannt werden.

Die Arbeit ist in dabei vier Kapitel gegliedert. Nach der Einleitung folgt im zweiten Kapitel die Markt- und Standortanalyse für Büroimmobilien in Istanbul, denn: „Einem Investor [...] geht es [...] in erster Linie darum, die anstehende Kauf- bzw. Investitionsentscheidung auf eine plausible und fundierte Grundlage zu stellen und die Renditeaussichten realistisch einschätzen zu können.“ Die Standortanalyse umfasst in dieser Arbeit zunächst die Darstellung der allgemeinen Rahmenbedingungen, die am Makrostandort Istanbul vorherrschen, und analysiert danach die Lagen für Bürostandorte innerhalb des Makrostandortes. Darauf aufbauend wird der Markt für Büroimmobilien analysiert. Der Immobilienmarkt lässt sich grundsätzlich in die Teilmärkte Flächenmarkt, Investmentmarkt, Grundstücksmarkt und den exogen gegebenen Kapitalmarkt gliedern. Für einen Investor bildet die mit seiner Investition erzielbare Rendite den Fokus der Analyse, die sich grundsätzlich aus der Untersuchung des Investitionsmarktes ergibt. Jedoch unterliegt der Investitionsmarkt einer starken Abhängigkeit von der Situation auf dem Flächen- bzw. Mietmarkt. Steigen beispielsweise die Mieten bzw. sinken die Leerstände, werden auf Seiten der Investoren Wertsteigerungen erwartet, welche sich in den Kaufpreisen und der erzielbaren Rendite widerspiegeln. Unter Berücksichtigung dieser Aspekte wird in der Arbeit zunächst der Flächen- bzw. Mietmarkt analysiert und in einem Zwischenfazit bewertet. Darauf aufbauend wird der Investitionsmarkt näher auf seine Rahmenbedingungen untersucht.
Das dritte Kapitel befasst sich mit den rechtlichen und steuerlichen Gegebenheiten einer Immobilieninvestition in Istanbul. Denn eine Immobilieninvestition kann trotz guter Voraussetzungen im Miet- oder Investitionsmarkt durch rechtliche Beschränkungen oder steuerliche Aspekte (falls beispielsweise kein Doppelbesteuerungsabkommen besteht) uninteressant werden. „Damit der Kauf nicht zu einer bösen Überraschung gerät, sollten die Bedingungen und Besonderheiten des türkischen Rechts geläufig sein“ und die anfallenden Steuern berücksichtigt werden.
Das vierte Kapitel fasst schließlich die gewonnenen Erkenntnisse zusammen, gibt einen Ausblick auf die weitere Entwicklung des Marktes und endet mit der Bewertung bzw. der Einschätzung der Vorteilhaftigkeit einer Büroimmobilieninvestition in Istanbul.

INHALT:

Inhaltsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Tabellenverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis

1   Einleitung
1.1   Problemstellung und Zielsetzung der Arbeit
1.2   Abgrenzung der Arbeit
1.3   Gang der Untersuchung

2   Markt- und Standortanalyse Istanbul

2.1   Standortanalyse
2.1.1   Untersuchung des Makrostandortes
2.1.1.1   Geographische Lage
2.1.1.2   Zentralität und Infrastruktur
2.1.1.3   Soziodemographische Struktur
2.1.1.4   Wirtschaftsentwicklung
2.1.1.5   Wirtschafts- und Branchenstruktur
2.1.2   Untersuchung der Lagen für Bürostandorte
2.1.2.1   Zentrale Geschäftslagen
2.1.2.2   Nebenlagen

2.2   Analyse des Mietmarktes für Büroflächen
2.2.1 Abgrenzung der relevanten Teilmärkte
2.2.1.1   Räumliche Marktabgrenzung
2.2.1.2   Sachliche Marktabgrenzung
2.2.2   Flächenangebotsanalyse
2.2.2.1   Flächenbestand
2.2.2.2   Leerstandsraten
2.2.2.3   Development-Pipeline
2.2.3   Nachfrageanalyse
2.2.3.1   Büroflächennachfrage nach Wirtschaftsbranchen
2.2.3.2   Netto - Flächenabsorption
2.2.3.3   Entwicklung des Büroflächenbedarfs
2.2.4   Mietpreisanalyse
2.2.4.1   Mietpreisniveauentwicklung in den verschiedenen Lagen
2.2.4.2   Spitzenmieten im Vergleich zu deutschen Bürostandorten
2.2.4.3   Gängige Mietvertragsstrukturen im Markt
2.2.5   Zwischenfazit

2.3   Analyse des Investmentmarktes für Büroimmobilien
2.3.1   Transparenz und Risiko des Marktes
2.3.2   Marktteilnehmer
2.3.3   Entwicklung der relevanten Büroimmobilienpreise
2.3.3.1   Kaufpreise für bestehende Büroobjekte
2.3.3.2   Kaufpreise für unbebaute Gewerbegrundstücke
2.3.3.3   Baukosten für Büroflächen
2.3.4   Auswahl bedeutender Transaktionen
2.3.4.1   Büroobjekte
2.3.4.2   Unbebaute Gewerbegrundstücke
2.3.5   Renditeentwicklung und abgeleitete Multiplikatoren
2.3.6   Haltedauern

3   Rechtliche und steuerliche Aspekte bei Immobilientransaktionen

3.1   Rechtliche Aspekte bei Immobilientransaktionen in der Türkei
3.1.1   Abwicklung des Grunderwerbes
3.1.2   Immobilienerwerb durch Ausländer
3.1.2.1   Geeignete Gesellschaftsformen
3.1.2.2   Beteiligungsmöglichkeiten
3.1.2.3   Beschränkungen

3.2   Steuerliche Aspekte bei Immobilientransaktionen in der Türkei
3.2.1   Steuerliche Aspekte beim Immobilienankauf
3.2.2   Aspekte der laufenden Besteuerung
3.2.2.1   Substanzbesteuerung
3.2.2.2   Einkommensbesteuerung
3.2.3   Steuerliche Aspekte beim Immobilienverkauf

4   Fazit

4.1   Zusammenfassung der Erkenntnisse
4.2   Bewertung des Marktes und Ausblick

Literaturverzeichnis