| Die Wertentwicklung von Immobilien vor dem Hintergrund regionaler Wirtschaftsentwicklungen |
| |
|
| |
 |
Trotz des enormen Anteils der Immobilienwirtschaft an der deutschen Nationalökonomie und ihrer politischen Bedeutung sind einschlägige wissenschaftliche Arbeiten - insbesondere ökonometrisch gestützte empirische Studien - immer noch ausgesprochen rar. Diese Arbeit versucht, vor allem der Ortsgebundenheit von Immobilien und der daraus resultierenden Bildung regionaler Teilmärkte Rechnung zu tragen. Damit grenzt sie sich deutlich von anderen makroökonomischen Publikationen ab, die allesamt einen aggregierten nationalen (westdeutschen) Immobilienmarkt untersuchen, und greift dabei die jüngst in der Wirtschaftstheorie wiederentdeckte Regionalökonomie in ihrer Bedeutung für regionale Immobilienmärkte auf.
Im übrigen erfolgt eine in der deutschen Literatur unübliche Konzentration auf den Eigenheimmarkt. Der Autor erarbeitet eine vor dem Hintergrund der herrschenden Datenlage bemerkenswerte Datenbasis mit aktuellen Zeitreihen über bis zu 20 Jahre. Immobilien werden in der Öffentlichkeit als eine sichere Wertanlage gesehen. Es herrscht die Meinung vor, dass Immobilien inflationssicher sind und im Zeitablauf zusätzlich mit erheblichen Wertsteigerungen zu rechnen ist. Der Autor geht in seiner Arbeit der Frage nach, welche reale Preisentwicklung bei Eigenheimen in westdeutschen Städten (Groß- und Oberzentren) in den letzten 20 Jahren zu beobachten war. Gleichzeitig sucht er nach Faktoren, die die evidenten regionalen Unterschiede sowohl hinsichtlich des Niveaus der Preise als auch deren Entwicklung erklären können.
Ziel der Arbeit ist die Prüfung, inwieweit sich der hypothetische positive Zusammenhang zwischen der Wertentwicklung von Eigenheimmärkten und der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung einzelner Stadtregionen empirisch nachweisen läßt und von welcher Stärke dieser gegebenenfalls ist. Als Nebenhypothesen werden außerdem die Beziehungen zwischen dem Niveau der Eigenheimpreise und dem von Wirtschafts- und Agglomerationskennzahlen untersucht.
Methodisch wurde der empirische Teil der Arbeit (Teil B) auf die Anwendung der Korrelations- und Regressionsanalyse angelegt. Letztere setzt eine Hypothese über die angenommene - weil sachlogisch plausible - Ursache-Wirkungs-Beziehung, d.h. die Richtung und Art des Zusammenhangs, voraus. Ein solches Regressionsmodell wird im theoretischen Teil der Arbeit (Teil A) formuliert. Die Arbeit verbindet Ansätze der allgemeinen Wirtschaftstheorie mit der speziellen Immobilienwirtschaft, der Wirtschaftsgeographie sowie der Regionalforschung und mündet in eine ökonometrische empirische Analyse.
Die Darstellung eines komplexen 4-Quadrantenmodells des Immobilienmarktes bildet den Ausgangspunkt und die Grundlage der sachlichen Marktabgrenzung für die im zweiten Teil durchgeführte empirische Untersuchung. Anschließend werden die Grundzüge regionaler Wachstumsmodelle leicht nachvollziehbar skizziert. Den Abschluss des theoretischen Teils bildet die Zusammenführung beider Theoriebereiche in einem komparativ-statischen 3-Sektoren-Modell einer Regionalwirtschaft nach DIPASQUALE und WHEATON. Mit Hilfe dieses Modells werden Aussagen über die Auswirkungen von nachfrage- und angebotsinduziertem Wachstum hergeleitet.
Im empirischen Teil erfolgt zunächst die räumliche Marktabgrenzung. Mit Hilfe der sogenannten Tagespendlerdistanz bildet der Autor Funktionalregionen in Form monolithischer Wohnungs- und Arbeitsmärkte. Dies führt zur Anwendung des Konzeptes der Stadtregionen. Durch diese Kriterien und unter Berücksichtigung der Datenverfügbarkeit werden 14 Kernstädte verschiedener Größenklassen aus nahezu allen alten Bundesländern ermittelt, welche die Grundlage der weiteren empirischen Untersuchungen bilden. Diese sind im einzelnen die kreisfreien Städte Flensburg, Lübeck, Hamburg, Bremerhaven, Oldenburg, Münster, Kassel, Trier, Kaiserslautern, Würzburg, Regensburg, Augsburg, München und Freiburg.
Im umfangreichen Anhang der Arbeit finden sich zu jeder dieser Städte zahlreiche grafische und tabellarische Darstellungen ihrer Eigenheimwert-, Wirtschafts- und demographischen Entwicklung im Untersuchungszeitraum von 1980 bis 1996 bzw. 1999. Die regionale Betrachtung zeigt, dass die reale Wertentwicklung von Eigenheimen in den letzten beiden Jahrzehnten regional sehr unterschiedlich und durchaus nicht immer mit Wertsteigerungen verbunden war. Vielmehr trat eine sich über die Jahre öffnende Preisschere zwischen nord- und süddeutschen Untersuchungsräumen zutage.
Nach Abschluss seines Studiums der Immobilienökonomie an der University of Auckland, Neuseeland, reichte der Autor diese Arbeit im Rahmen der Diplomhauptprüfung (1. Teil) für Betriebswirtschaftslehre an der Rechts- und Wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät der Universität Bayreuth am Lehrstuhl für Volkswirtschaftslehre I von Prof. Dr. Bernhard Herz ein, wo sie im Januar 2001 mit der Note sehr gut (1,0) bewertet wurde.
Inhaltsverzeichnis:
Inhaltsverzeichnis I
Abbildungsverzeichnis IV
Tabellenverzeichnis V
Abkürzungsverzeichnis VI
Symbolverzeichnis VIII
Einführung und die Besonderheitenlehre 1
Ziel und Gang der Arbeit 7
A. Theoretische Grundlagen 10
A.1 Einleitung zum theoretischen Teil 10
A.2 Der Immobilienmarkt und die (sachliche) Marktabgrenzung 11
A.2.1 Der mikro- und makroökonomische Ansatz und das Problem der Ortsgebundenheit von Immobilien 11
A.2.2 Der Begriff des ökonomischen Wertes und das Problem der Heterogenität von Immobilien 13
A.2.3 Ein komplexes Modell des Immobilienmarktes und das Problem der langen Produktions- und Lebenszeit von Immobilien 16
A.2.3.1 Der Fall der Eigennutzung 22
A.2.3.2 Exogene Nachfragedeterminanten auf dem Markt für eigentümergenutzte Wohnungen 25
A.2.4 Zusammenfassende Eingrenzung des Untersuchungsgegenstandes 27
A.3 Die Entwicklung von Regionalwirtschaften 30
A.3.1 Die Raumwirtschaftstheorie (Die Raum-Dimension) 31
A.3.2 Der Begriff der Wirtschaftsentwicklung (Die Zeit-Dimension) 34
A.3.3 Regionale Wachstumsmodelle und Ursachen regionaler Wachstumsunterschiede 35
A.3.3.1 Traditionelle neoklassische Wachstumstheorien 37
A.3.3.2 Traditionelle (post) keynsianische Wachstumstheorie 39
A.3.4 Zusammenfassung 39
A.4 Der Zusammenhang von Immobilienpreis- und Wirtschaftsentwicklung in einem komparativ-statischen 3-Sektoren-Modell einer Regionalwirtschaft 41
A.4.1 Nachfrageinduziertes regionales Wachstum 43
A.4.2 Angebotsinduziertes regionales Wachstum 47
A.4.3 Zusammenfassung und kritische Würdigung des 3-Sektoren-Modells einer Regionalwirtschaft 48
B. Empirische Regionalforschung 50
B.1 Einleitung zum empirischen Teil 50
B.2 Problemorientierte Raumanalyse - Regionalisierung (räumliche Marktabgrenzung) 51
B.2.1 Modell zur Auswahl eines Abgrenzungskriteriums 51
B.2.2 Operationalisierung - Konkrete Abgrenzungen 53
B.3 Objektanalyse - Datenbasis und Datenaufbereitung 57
B.3.1 Operationalisierung der Eigenheimwerte (abhängige Variable) 58
B.3.2 Operationalisierung des Wirtschaftswachstums (unabhängige Variable) 60
B.3.3 Sonstige Variablen und Datenaufbereitung 61
B.4 Problemanalyse - Synopsis der Untersuchungsergebnisse (Datenanalyse) 64
B.4.1 Univariate deskriptive Datenanalyse 64
B.4.1.1 Synopsis der Querschnittanalysen 65
B.4.1.2 Synopsis der Längsschnittanalysen 67
B.4.2 Bivariate konfirmative Datenanalyse 69
B.4.2.1 Explorative Datenanalyse 70
B.4.2.2 Korrelationsanalysen 72
B.4.2.2.1 Tests der Nebenhypothesen 72
B.4.2.2.2 Tests der Haupthypothese 73
B.4.2.3 Regressionsanalyse 74
B.5 Resümee und kritische Würdigung der Untersuchungsergebnisse 75
Anhang |
| |
|
 |
 |
| Typ: |
Diplomarbeit |
| Kategorie: |
Immobilienfinanzierung |
| Datum: |
16.05.2007 |
| Anbieter: |
Diplomica Verlag GmbH |
| Umfang: |
240 Seiten |
|
|
|
|
|
