Diplomarbeit | Kritische Diskussion des sale and lease back-Verfahrens bei der Finanzierung von Unternehmensimmobilien

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Kritische Diskussion des sale and lease back-Verfahrens bei der Finanzierung von Unternehmensimmobilien

Chancen und Risiken bei verschiedenen Unternehmensstrategien

In der Vergangenheit hat sich das sale and lease back-Verfahren unter steuerlichen, rechtlichen und bilanziellen Aspekten insbesondere für Mobilien bewährt. Zudem ermöglicht es eine höhere Flexibilität. Dieses gilt aber auch für die Finanzierung von einzelnen Immobilien oder Immobilienpaketen, da das Immobilien-Leasing unverändert eine bedeutende Rolle bei der Immobilienfinanzierung spielt. Trotzdem muss wegen dem sich ändernden Umfeld die Desinvestition von betriebsnotwendigen Immobilien gut durchdacht werden.

Einleitung:

Der Trend bei den deutschen Gewerbeimmobilien geht inzwischen dazu, dass die Immobilien nur noch als optimales Wirtschaftsgut bezüglich der Nutzung, Gebäudeart, Gebäudestruktur und der Nutzungsdauer gesehen werden. Dafür müssen diese aber nicht notwendigerweise im Unternehmenseigentum gehalten werden. Außerdem betrachten viele Unternehmen das Sachkapital zunehmend eher als Betriebsausgabe denn als Vermögenswert und somit „als etwas, das man besser leiht als besitzt“. Eine Möglichkeit sich von den selbst genutzten Immobilien zu trennen besteht im Verkauf mit einer anschließenden Rückmietung der benötigten Flächen. Diese Vorgehensweise wird als sale and lease back-Transaktion bezeichnet und ist im Ausland im Vergleich zu Deutschland bereits viel weiter verbreitet. Besonders deutlich wird dieses dadurch, dass die Quote für die Immobilien im Eigentum in Deutschland mit 70 Prozent im internationalen Vergleich viel höher ist. Einer der Gründe hierfür liegt in der stärkeren Ausprägung der Maximierung des Shareholder Value in den angelsächsischen Ländern. Durch eine sale und lease back-Transaktion verschwinden die Immobilien aus der Bilanz und die Eigenkapitalrendite kann verbessert werden.

Problemstellung:

In der Vergangenheit hat sich das sale and lease back-Verfahren unter steuerlichen, rechtlichen und bilanziellen Aspekten insbesondere für Mobilien bewährt. Zudem ermöglicht es eine höhere Flexibilität. Dieses gilt aber auch für die Finanzierung von einzelnen Immobilien oder Immobilienpaketen, da das Immobilien-Leasing unverändert eine bedeutende Rolle bei der Immobilienfinanzierung spielt. Trotzdem muss wegen dem sich ändernden Umfeld die Desinvestition von betriebsnotwendigen Immobilien gut durchdacht werden. Dabei spielt insbesondere auch die Notwendigkeit eines guten Ratings aufgrund von Basel II eine bedeutende Rolle. Gleichzeitig erschweren aber die neuen Bilanzierungsrichtlinien, die International Financial Reporting Standards (IFRS), eine vollständige Finanzierung der Immobilie außerhalb der Bilanz des Unternehmens, welches die Immobilie nutzt. Deshalb wird als eines der ersten Ziele ein Vergleich der steuerlichen Leasingerlasse mit den internationalen Bilanzierungsrichtlinien durchgeführt, um die steuerlichen und bilanziellen Voraussetzungen einer Finanzierung der Immobilie außerhalb der Bilanz darzustellen.
Bei einer geplanten sale and lease back-Transaktion sind auch immer die Situation und die verfolgten Ziele des jeweiligen Unternehmens zu beachten, weil diese die Handlungsalternativen der Unternehmen unterschiedlich beeinflussen und daraus resultieren unterschiedliche Entscheidungsmöglichkeiten. Ein weiteres Ziel dieser Arbeit ist daher die Diskussion der möglichen Chancen und Risiken einer sale and lease back-Transaktion. Aus diesen werden anschließend mögliche Entscheidungsbäume für die unterschiedlichen Unternehmenssituationen entwickelt. An einem konkreten Beispiel aus der Praxis wird zum Abschluss ein Kalkulationsvergleich zwischen einer sale and lease back-Transaktion und einer klassischen Finanzierung durchgeführt.
Wie bereits in einer Studie im Jahre 2004 ermittelt, beschränkt sich die Kenntnis von Unternehmen auf die Veräußerung von Einzelimmobilien, wo bereits 90,5 Prozent der Befragten Erfahrungen gesammelt haben. Außerdem haben ungefähr 80 Prozent der in dieser Studie befragten Unternehmen aus Deutschland ein zentrales Immobilienmanagement. Entgegen dieser Studie geben in einer neuen globalen Studie von CoreNet Global im Oktober 2006 87 Prozent der Befragten an, dass eine Auslagerung der gesamten Immobilien in eine separate Geschäftseinheit nicht vorgenommen werden soll. Darum werden im Folgenden die Möglichkeiten einer Auslagerung des Immobilienbereichs in eine spezielle strategische Geschäftseinheit und damit der Aufbau einer weiteren Kernkompetenz nicht betrachtet. Auch die Möglichkeiten eines kompletten Spin-Offs oder die Auslagerung in die seit Januar 2007 möglichen Real Estate Investment Trusts (REITs) sind nicht Gegenstände dieser Arbeit. Außerdem wird auf eine Unterscheidung zwischen einer Einzelveräußerung und der Veräußerung eines kompletten Immobilienportfolios verzichtet, da generell die gleichen Entscheidungen zu treffen sind. Der einzige Unterschied besteht in der Regel darin, dass ein Einzelverkauf für bestimmte Immobilien einen höheren Verkaufspreis ermöglicht. Gleichzeitig besteht allerdings die Gefahr, dass einzelne Immobilien nicht verkauft werden können. Dieses Risiko kann bei einem Portfolioverkauf ausgeschlossen werden.
Grundsätzlich besteht kein Unterschied zwischen einem Bestandsgebäude oder einer neuen Investitionsentscheidung und daher konzentriert sich die komplette Arbeit auf eine sale and lease back-Transaktion eines Bestandsgebäudes. Auf die beiden anderen Varianten der Herkunft der Gebäude wird im Kapitel Fehler! Verweisquelle konnte nicht gefunden werden. nur kurz eingegangen.

Gang der Untersuchung:

Die eben in Kapitel 1.1 beschriebene Problemstellung spiegelt sich auch im Aufbau der Arbeit, der in Abbildung 1.1 dargestellt ist, wieder. Dabei erfolgt eine Unterteilung in insgesamt sieben Kapitel und zwei große Teilbereiche. Der erste Teilbereich befasst sich in dem anschließenden Kapitel 2 mit einige Grundlagen und Definitionen, die für das weitere Verständnis erforderlich sind. Anschließend werden dann im Kapitel 3 die Möglichkeiten der klassischen Immobilienfinanzierung über Eigen- und Fremdkapital erläutert. Dieses ist für den abschließenden Wirtschaftlichkeitsvergleich zwischen der klassischen Finanzierung und den Kosten eines sale and lease back-Verfahrens im Kapitel 6.4 notwendig. Damit ist der erste Teil abgeschlossen. Der zweite Teil befasst sich dann komplett mit dem sale and lease back-Verfahren. Dabei werden im Kapitel 4.1 zunächst die Leasing-Varianten und die notwendigen Voraussetzungen aufgrund der verschiedenen Bilanzierungsrichtlinien erläutert. Das Kapitel 4.2 beschreibt dann den strukturellen Aufbau einer sale and lease back-Transaktion und im anschließenden Kapitel 4.3 werden einige größere Transaktionen der letzten Jahre in Deutschland dargestellt.
Im Kapitel 5 wird dann ausführlich auf die Chancen und Risiken einer sale and lease back-Transaktion eingegangen. Dabei erfolgt eine Unterscheidung zwischen den alleinigen Chancen für das Unternehmen im Kapitel 5.1 und den gesamtwirtschaftlichen Vorteilen im Kapitel 5.2, die eine sale and lease back-Transaktion sowohl für das Unternehmen als auch für den Investor interessant machen. Im Kapitel 5.3 werden zwei Chancen erläutert, die in der Literatur teilweise hinterfragt werden. Abschließend werden im Kapitel 5.4 die Risiken und Nachteile diskutiert.
Das Kapitel 6 befasst sich im ersten Teil mit den notwendigen strategischen Determinanten und den verschiedenen Entscheidungsmöglichkeiten bei unterschiedlichen Unternehmensstrategien. Den zweiten Teil des Kapitels bildet dann der Wirtschaftlichkeitsvergleich zwischen der klassischen Finanzierung und dem sale and lease back-Verfahren anhand eines konkreten Beispiels. Dabei werden zwei unterschiedliche Varianten für die Kalkulation des sale and lease back-Verfahrens vorgestellt.

Inhaltsverzeichnis:

1. Einleitung
1.1 Problemstellung und Zielsetzung
1.2 Abgrenzung
1.3 Aufbau der Arbeit
2. Vergleich zwischen Eigentum, Leasing und Miete
2.1 Immobilien im Unternehmenseigentum
2.2 Definition des Immobilien-Leasings
2.3 Abgrenzung zwischen Leasing, Miet- und Kreditkauf
2.4 Entscheidungsaspekte zwischen Eigentum und Leasing
2.4.1 Finanzielle Aspekte
2.4.2 Verfügungsgewalt
2.4.3 Vertragliche Ausgestaltung
3. Klassische Finanzierung von Unternehmen
3.1 Innenfinanzierung
3.2 Bankkredit bzw. Investitionskredit
3.3 Grundschuld- bzw. Hypothekendarlehen
3.4 Kapitalbeschaffung am Kapital- und Beteiligungsmarkt
3.4.1 Eigenkapital durch Kapitalerhöhung
3.4.2 Unternehmensanleihen (Corporate Bonds)
3.4.3 Finanzierung durch Kapitalbeteiligungsgesellschaften
3.4.4 Mezzanine-Kapital
4. Immobilien-Leasing
4.1 Leasing-Varianten
4.1.1 Herkunft des Gebäudes bei Leasingverträgen
4.1.2 Vertragsdauer
4.1.3 Optionsrechte
4.1.4 Bilanzieller Vorschriften im Hinblick auf IFRS und US-GAAP
4.1.4.1 Vergleich der deutschen Leasingerlasse mit IFRS und US-GAAP
4.1.4.2 Probleme mit den internationalen Richtlinien nach IFRS
4.1.4.3 IFRS-konformes Modell für das Immobilien-Leasing
4.2 Struktur einer sale and lease back-Transaktion
4.3 Marktüberblick sale and lease back-Transaktionen
5. Gründe für und gegen sale and lease back
5.1 Chance für das Unternehmen
5.1.1 Kapitalfreisetzung und Konzentration auf das Kerngeschäft
5.1.2 Optimierung der Immobilienbereitstellungskosten
5.1.3 Klare Kalkulationsbasis und interne Kostentransparenz
5.1.4 Flexibilität und Exit-Möglichkeit
5.1.5 Erzielung positiver Steuereffekte
5.1.6 Verbesserung der Bilanzstruktur und der Kennzahlen
5.1.7 Abgabe von immobilienspezifischen Risiken
5.1.8 Aufdecken stiller Reserven durch einen attraktiven Preis
5.2 Gesamtwirtschaftliche Optimierung der Nutzung
5.2.1 Maximierung des Assetwertes
5.2.2 Bessere Ausnutzung des Gebäudes
5.2.3 Umstrukturierung des Grundstückes
5.2.4 Service-Leistungen des Investors
5.3 Kritische Gründe aufgrund der monatlichen Belastung
5.3.1 Verbesserung des Ratings
5.3.2 Freihalten von Kreditlinien durch Kapitalfreisetzung
5.4 Risiken und Nachteile für das Unternehmen
5.4.1 Probleme am Immobilienmarkt bzw. Kapitalmarkt
5.4.2 Strategische Unsicherheit und Widerstand im Unternehmen
5.4.3 Realisierung von Buchverlusten
5.4.4 Langfristige Bindung und Probleme mit dem Investor
5.4.5 Eigentumsverlust oder Verlust notwendiger Verfügungsrechte
5.4.6 Imageverlust
5.4.7 Laufende Liquiditätsbelastung
5.4.8 Aufgabe von Renditechancen
5.5 Zwischenfazit über die Chancen und Risiken
6. Unternehmensstrategien
6.1 Veränderbare Entscheidungsdeterminanten
6.2 Entscheidungen bei verschiedenen Unternehmensstrategien
6.2.1 Eignungsprüfung der Immobilie für ein sale and lease back
6.2.2 Liquidität / Kapital für das Kerngeschäft
6.2.3 Kostenoptimierung
6.2.4 Ausnutzung der Marktlage / Bilanzoptimierung
6.2.5 Standortoptimierung
6.2.6 Standortreduzierung und –verlagerung
6.2.7 Steueroptimierung
6.3 Verfahren zur Immobilienbewertung
6.3.1 Definition des Cash Flow einer Immobilie
6.3.2 Investitionsorientierte DCF-Verfahren
6.3.3 Standardisiertes DCF-Verfahren in Deutschland
6.4 Wirtschaftlichkeitsvergleich an einem konkreten Beispiel
7. Schlussfolgerung und Ausblick
Abkürzungsverzeichnis
Literaturverzeichnis
Eidesstattliche Versicherung