| Restnutzungsdauer von Immobilien |
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Spekulative Prognosen und Trends für die deutschen und europäischen Wirtschaftsmärkte, aber auch die Wartestellung kurz vor Einführung der europäischen Einheitswährung Euro machen sich durch enorme Kursschwankungen bis hin zu Einbrüchen an der deutschen Börse bemerkbar. Die Anleger, der Privatmann aber auch Banken, sind verunsichert und suchen nach Alternativen in Geldgeschäften. In diesem Zusammenhang gewinnt die Immobilie zunehmend an Bedeutung. Sie unterliegt keinen Kursschwankungen und bietet somit für Kapitalanleger hervorragende Anlagemöglichkeiten. Aber auch als Altersvorsorge für den Privatmann ist sie eine ideale Anlageform. In diesem Zusammenhang gewinnt auch die Problematik der Verkehrswertermittlung an Bedeutung. Das heißt für den Sachverständigen für Grundstückswertermittlung, dass seine Gutachten mehr denn je höchsten Qualitätsansprüchen gerecht werden müssen. Einer der wichtigsten Qualitätsaspekte bei jeder Wertermittlung ist die Bestimmung der maßgebenden Restnutzungsdauer.
Die anerkannten und wohl auch in der Verkehrswertermittlung am häufigsten angewandten Verfahren sind das Ertragswertverfahren nach §§ 15 WertV 88 und das Sachwertverfahren nach §§ 21 WertV 88. In beiden Verfahren ist der Ansatz der RND der baulichen Anlagen direkt oder indirekt enthalten.
Nach § 23 WertV 88 bestimmt sich im Sachwertverfahren die Wertminderung der baulichen Anlagen wegen Alters nach dem Verhältnis ihrer RND zur Gesamtnutzungsdauer. Dadurch hat der Ansatz der RND einen wesentlichen Einfluss auf den Wert der baulichen Anlagen am Bewertungsstichtag. Dies gilt insbesondere bei älteren baulichen Anlagen mit kürzerer RND und demzufolge höheren Wertminderungen wegen Alters.
Beim Ertragswertverfahren bestimmt neben dem Liegenschaftszinssatz die RND der baulichen Anlage die Höhe des Vervielfältigers aus der Anlage zur WertV 88. Damit hat der Ansatz der RND direkten Einfluss auf die Höhe des Gebäudeertragswertes.
Durch die in der WertV 88 vorgenommene Abstellung der RND in beiden Wertermittlungsverfahren hat eine Harmonisierung im deutschen Recht stattgefunden, was aber gleichzeitig die Bedeutung der RND für die Verkehrswertermittlung enorm steigert.
Die Praxis zeigt immer wieder, dass die Ermittlung der RND von vielen Sachverständigen etwas "stiefmütterlich" behandelt wird. Sei es einerseits aus Unkenntnis der Bestimmungsmöglichkeiten oder andererseits einfach aus der Tatsache heraus, dass der RND eine "geringere Rolle" als zum Beispiel dem Liegenschaftszinssatz beigemessen wird und das obwohl die Bestimmung der RND eine der schwierigsten Aufgaben der Grundstückswertermittlung ist.
Vor diesem Hintergrund soll das Ziel dieser Diplomarbeit sein, sich mit der Problematik der RND auseinander zu setzen.
Dazu werden im Vorfeld wertermittlungsrelevante Begriffe definiert, um eine einheitliche Betrachtungsgrundlage zu schaffen. Es wird aufgezeigt, welche Faktoren einerseits in die RND einfließen und andererseits welche wertermittlungsrelevanten Größen von ihr wie beeinflusst werden.
Des Weiteren werden die unterschiedlichen Möglichkeiten der Ermittlung der RND erläutert. Gleichzeitig werden die Gefahren, die bei fehlerhaftem Ansatz auftreten können und deren Auswirkungen auf die einzelnen Wertermittlungsverfahren bzw. auf den Verkehrswert dargestellt. Dies wird mit Beispielen hinterlegt.
Im Anschluss wird eine Methode vorgestellt, die es ermöglicht, die RND von modernisierten Wohngebäuden plausibel zu bestimmen. Das Verfahren ist auf diesem Entwicklungsstand ausschließlich für Wohnimmobilien anwendbar. Es wurde im Rahmen dieser Diplomarbeit nicht geprüft, ob die Anwendung auf andere Immobilen wie beispielsweise Büro-, Gewerbe oder Industrieobjekte erweiterbar ist.
Auch die Problematik der Bestimmung der RND in Sonderfällen, beispielsweise bei Liegenschaften, die aus mehreren baulichen Anlagen bestehen, bei Objekten mit unterschiedlichen Anbauten oder Erweiterungen, sowie bei denkmalgeschützten Gebäuden wird betrachtet. Dabei wird insbesondere auf die Frage der ewigen RND eingegangen - was bedeutet dies und wie wird es in der Praxis gehändelt.
Inhaltsverzeichnis:
PROLOG 1
1. BEGRIFFSDEFINITIONEN 3
1.1 Alter 3
1.2 Lebensdauer 4
1.2.1 Allgemeine wirtschaftliche Lebensdauer 4
1.2.2 Technische Lebensdauer 5
1.3 Nutzungsdauer 5
1.3.1 Gesamtnutzungsdauer 5
1.3.2 Restnutzungsdauer 10
1.3.3 Wirtschaftliche Nutzungsdauer 12
1.4 Begriffsklärung durch WertV 88 12
2. EINFLUSSFAKTOREN AUF DIE RESTNUTZUNGSDAUER 14
2.1 BautechnischeEinflussfaktoren 14
2.2 Wirtschaftliche Einflussfaktoren 15
2.3 Sonstige Einflussfaktoren 16
3. VERÄNDERUNGEN (ARTEN) DER RESTNUTZUNGSDAUER 19
3.1 Übliche Restnutzungsdauer 19
3.2 Verkürzte Restnutzungsdauer 20
3.2.1 durch unterlassene Instandhaltung 21
3.2.2 durch höhere Gewalt 22
3.2.3 durch mangelnde soziale Verhältnisse 22
3.2.4 durch Baumängel und Bauschäden 23
3.3 Verlängerte Restnutzungsdauer 25
3.3.1 durch Modernisierungen 25
4. ERMITTELN DER RESTNUTZUNGSDAUER DURCH 27
4.1 Bildung eines fiktiven Baujahres 27
4.1.1 mit Hilfe von Verhältnisgleichungen 29
4.1.1.1 aus der Wohnflächenberechnung 29
4.1.1.2 aus dem Umbauten Raum 30
4.1.1.3 aus dem prozentualen Anteil Bausubstanz alt / neu 30
4.1.1.4 bei mehreren Modernisierungen 31
4.1.1.5 bei entkernten Gebäuden 31
4.1.1.6 Kritische Würdigung / Auswertung der Verfahren 32
4.1.2 nach Tabellen 33
4.1.2.1 Vorgehensweise 34
4.1.2.2 Kritische Würdigung / Auswertung des Verfahrens 37
4.2 Ableitung aus dem Modernisierungsgrad 38
4.2.1 Vorgehensweise 38
4.2.2 Graphische Darstellung der Ermittlung der RND 41
4.2.3 Kritische Würdigung / Auswertung des Verfahrens 42
4.3 Ableitung aus Kaufpreisfällen 42
4.3.1 Vorgehensweise 43
4.3.2 Kritische Würdigung / Auswertung des Verfahrens 44
4.4 Ableitung aus Zustandsstufen 45
4.4.1 Vorgehensweise 46
4.4.2 Kritische Würdigung / Auswertung des Verfahrens 47
4.5 Versicherungsmathematisches Modell 48
4.5.1 Vorgehensweise 49
4.5.2 Kritische Würdigung / Auswertung des Verfahrens 50
4.6 Zusammenstellung der Verfahren 51
4.7 Bestimmung der RND anhand objektspezifischer Bauwertanteile 53
4.7.1 Problemstellung 53
4.7.2 Vorgehensweise 54
4.7.3 Kritische Würdigung / Auswertung des Verfahrens 60
5. EINFLUSS DER RND AUF DIE WERTERMITTLUNGSVERFAHREN 61
5.1 Sachwertverfahren 61
5.1.1 Verfahrensüberblick 61
5.1.2 Die Alterswertminderung 65
5.1.2.1 Fallgruppen 66
5.1.2.1.1 bei ordnungsgemäßer Instandhaltung 66
5.1.2.1.2 bei durchgreifend modernisierten Gebäuden 67
5.1.2.1.3 bei unterlassener Instandhaltung 69
5.1.2.2 Übersicht über Alterswertminderungsmöglichkeiten 70
5.1.2.3 Alterswertminderungsmodelle der deutschen Bewertungspraxis 74
5.1.2.3.1 lineare Alterswertminderung 74
5.1.2.3.2 nach ROSS 75
5.1.2.4 Bewertung der Alterswertminderungsmodelle 76
5.1.2.3 Der Einfluss auf den Sachwert 79
5.1.3 Sonderfälle 81
5.1.3.1 wirtschaftliche Überalterung 81
5.1.3.2 Abbruchverpflichtung 83
5.1.3.3 wirtschaftliche Überalterung und Abbruchverpflichtung 84
5.2 Ertragswertverfahren 86
5.2.1 Verfahrensüberblick 86
5.2.2 Der Einfluß auf die Determinanten 89
5.2.2.1 Liegenschaftszinssatz 89
5.2.2.2 Vervielfältiger 96
5.2.2.3 Bodenwertverzinsung 101
6. SONDERFÄLLE DER RESTNUTZUNGSDAUERERMITTLUNG 105
6.1 im Gebäudemix durch 105
6.1.1 Bildung einer mittleren Restnutzungsdauer 105
6.1.2 Aufteilung der Liegenschaft nach wirtschaftlicher Verwendungsfähigkeit 106
6.1.3 Kritische Würdigung / Auswertung der Verfahren 108
6.2 im Bauteilmix 109
6.2.1 Vorgehensweise 109
6.2.2 Kritische Würdigung / Auswertung des Verfahrens 110
6.3 im allgemeinen Residualverfahren nach Vogels 111
6.3.1 Vorgehensweise 111
6.3.2 Kritische Würdigung / Auswertung des Verfahrens 112
6.4 im Denkmalschutz 113
6.4.1 anhand des Ertragswertverfahrens 114
6.4.2 anhand des Sachwertverfahrens 114
EPILOG 116
ANHANG IV
ABBILDUNGSVERZEICHNIS X
TABELLENVERZEICHNIS XI
ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS XII
SCHRIFTTUMSVERZEICHNIS XIV
RECHTSQUELLENVERZEICHNIS XVIII |
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| Typ: |
Diplomarbeit |
| Kategorie: |
Immobilieninvestition |
| Datum: |
16.05.2007 |
| Anbieter: |
Diplomica Verlag GmbH |
| Umfang: |
141 Seiten |
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