Diplomarbeit | Steuerliche Aspekte der Überführung von Immobilien in den G-REIT

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Steuerliche Aspekte der Überführung von Immobilien in den G-REIT

Ziel dieser DiplomarbeitArbeit ist eine Analyse der ertrag- und grunderwerbsteuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten für eine Überführung von Immobilien in den REIT. Eine Minimierung der steuerlichen Belastung steht dabei im Vordergrund. Konkret wird dies über eine detaillierte Analyse der gesetzgeberisch geplanten Exit Tax auf Basis des Gesetzentwurfes vom 2. November 2006 erreicht. Darüber hinaus soll geklärt werden, ob und inwieweit sich der Anwendungsbereich des UmwStG eröffnet.

Die in Deutschland aktuell bestehenden Möglichkeiten einer indirekten Immobilienanlage wie Immobilien-AGs, offene und geschlossene Immobilienfonds weisen im internationalen Vergleich nur eine geringe Bedeutung auf. Ausschlaggebend hierfür sind der zu hohe Regulierungsgrad, die niedrigen Renditen, die geringe Verwendung von Fremdmitteln und nicht zuletzt die historische Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes. So fehlt es bis heute an einem international konkurrenzfähigen Instrument für die indirekte Immobilienanlage mit steuerlicher Transparenz.

Mit einer gesetzlichen Einführung eines deutschen Real Estate Investment Trust (German-REIT, G-REIT) könnte diese Lücke bei den indirekten Immobilieninvestments geschlossen werden. Demnach soll diese Anlageklasse den Wirtschaftsstandort Deutschland stärken, die Immobilienwirtschaft professionalisieren und Wettbewerbsgleichheit gegenüber europäischen Finanz- und Immobilienstandorten herstellen. REITs, die eine besondere Form der Immobilien-AG darstellen, sind eine global immer mehr marktgängige und erfolgreiche Anlagemöglichkeit in Immobilienvermögen.

Als ein länderübergreifendes Merkmal zeichnen sie sich durch ihre steuerliche Transparenz aus, so dass die Gewinne nicht auf Gesellschaftsebene besteuert werden, sondern die Gewinnausschüttungen beim Gesellschafter. Aufgrund der Verknüpfung des Vorteils einer börsennotierten Immobilienaktiengesellschaft mit dem Vorzug der steuerlichen Transparenz von offenen und geschlossenen Immobilienfonds wird auch von einem hybriden Anlageprodukt gesprochen. Ein weiteres wesentliches Merkmal ist die Verpflichtung der REIT-AG zu einer hohen Ausschüttung der Erträge. Diese Ausschüttungsverpflichtung soll sicherstellen, dass es zeitnah zu Besteuerungssubstrat kommt.

In Europa wurde nach den Niederlanden (1969), Belgien (1995) und Frankreich (2003) nun auch der UK-REIT zum 1. Januar 2007 eingeführt. Ebenfalls erarbeiten Länder wie Italien und Spanien Konzepte für einen nationalen REIT.

Vor diesem Hintergrund und um endlich die Lücke bei den indirekten Immobilieninvestments zu schließen, beschloss die Bundesregierung am 2. November 2006 den Entwurf eines Gesetzes zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen. Nach dem aktuellen Stand soll das Gesetzgebungsverfahren bis 30. März 2007 abgeschlossen sein und das REITG rückwirkend zum 1. Januar 2007 in Kraft treten. Im Voraus dessen war am 26. September schon ein Referentenentwurf mit Stand vom 25. September 2006 veröffentlicht worden. Ein vorläufiger Arbeitsentwurf des Bundesfinanzministeriums mit Stand von Anfang August war hingegen nur inoffiziell zugängig. Auch hat sich der Bundesrat in einer am 15. Dezember 2006 beschlossenen Stellungnahme zum Gesetzentwurf geäußert, welche die Bundesregierung am 16. Januar 2007 in einer Gegendarstellung kommentiert hat.

Das Marktpotential für eine erfolgreiche Einführung der REIT-AG ist laut der Initiative Finanzplatz Deutschland enorm. Allein die Quote für die in Firmenbesitz befindlichen Immobilien, welche durch die Unternehmen selbst genutzt werden, liegt in Deutschland bei 73 Prozent. Im Vergleich dazu liegt der Anteil in Großbritannien bei 54 Prozent und in den USA sogar nur bei 25 Prozent. Deutsche Unternehmen könnten durch Veräußerung ihrer nicht betriebsnotwendigen Immobilien und Zufuhr des freigesetzten Kapitals ins Kerngeschäft ihre Bilanzstrukturen und Renditen deutlich verbessern. Allerdings ist die Hebung und Besteuerung der teilweise hohen stillen Reserven im Immobilienvermögen der Unternehmen ein nicht zu unterschätzendes Problem dieser Art der Liquiditätsbeschaffung. Vor diesem Hintergrund hielten sich bisher viele Unternehmen zurück, dass in ihren Immobilien gebundene tote Kapital zu mobilisieren.

Es sind folglich Anreize nötig, um die in Firmenbesitz befindlichen Immobilien zu mobilisieren und damit den G-REIT zum gewünschten Erfolg zu verhelfen. Immerhin verfügen laut einer Studie von M.M. Warburg Research allein die 65 größten deutschen Unternehmen über circa 80 Mrd. stille Reserven in ihren Immobilienvermögen. Mit der sogenannten Exit-Tax-Regelung will der Gesetzgeber einen solchen Anreiz gewähren. Demnach sollen die bei einer Übertragung an den REIT entstehenden Veräußerungsgewinne nur hälftig einer Ertragsbesteuerung unterliegen. Überdies sich vielleicht auch Möglichkeiten der Immobilienübertragung nach der Konzeption des UmwStG denkbar. Die Überführung von Immobilienvermögen in einen G-REIT und ihre steuerlichen Wirkungen bedürfen daher einer eingängigen Thematisierung.

Gang der Untersuchung:

Ziel dieser Arbeit ist eine Analyse der ertrag- und grunderwerbsteuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten für eine Überführung von Immobilien in den REIT. Eine Minimierung der steuerlichen Belastung steht dabei im Vordergrund. Konkret wird dies über eine detaillierte Analyse der gesetzgeberisch geplanten Exit Tax auf Basis des Gesetzentwurfes vom 2. November 2006 erreicht. Darüber hinaus soll geklärt werden, ob und inwieweit sich der Anwendungsbereich des UmwStG eröffnet.

Die Arbeit ist dafür in sieben Teile gegliedert. Nach der Einleitung wird in Kapitel B der aktuelle Gesetzentwurf (REITG-E) hinsichtlich seiner gesellschafts- und steuerrechtlichen Regelungen ausführlich vorgestellt. Im nachfolgenden Teil werden internationale Lösungsansätze für eine steuerschonende Übertragung von Immobilien in einen REIT erörtert, um dann im Kapitel D die Ausgestaltung der gesetzlich geplanten Regelung des § 3 Nr. 70 EStG-E („Exit Tax“) umfassend zu analysieren.

Den Schwerpunkt dieser Arbeit bilden die Kapitel E und F. Dem gemäß werden in Kapitel E die steuerlichen Auswirkungen einer Anwendung der Exit Tax auf die Übertragungsmöglichkeiten der Veräußerung und des Wechsels in den REIT-Status detailliert analysiert. Inwieweit die Konzeption des UmwStG für eine Übertragung von Immobilienvermögen in einen REIT anwendbar ist, wird in Kapitel F erörtert. Ausgangspunkt bildet die Vorstellung der aktuellen Rechtslage. Vor diesem Hintergrund wird anhand der Einbringung und Verschmelzung in bzw. auf eine REIT-AG analysiert, inwiefern eine steuerneutrale Übertragung möglich ist.

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

A.    Einleitung
I.    Problemstellung
II.    Zielsetzung und Gang der Untersuchung
B.   Gesetzentwurf zur Einführung einer deutschen REIT-AG
I.    Gesetzessystematik
II.   Regulatorische Rahmenbedingungen
1.   Gesellschaftsform und Unternehmenszweck
2.   Anlegerstruktur
3.   Rechnungslegung
4.   Regulierung
5.   Vermögens- und Ertragsstrukturkriterien
6.    Ausschüttungsanforderungen
7.    Vor-REIT
III.    Steuerrechtliche Rahmenbedingungen
1.    Laufende Besteuerung auf REIT-Ebene
2.    Laufende Besteuerung auf Ebene der Anteilseigner
a)    Inländische Anteilseigner
b)    Ausländische Anteilseigner
C.    Anreiz zur Mobilisierung von Immobilien - internationale Modelle
I.    US-REIT („UPREIT“ und „DOWNREIT“)
II.    Französische SIIC („Exit Tax“)
III.    UK-REIT („entry charge“)
D.    Analyse der deutschen Exit Tax - § 3 Nr. EStG-E
I.    Vorüberlegungen
1.    Problemstellung
2.    Lösungsansatz
II.    Regelungsinhalt des § 3 Nr. EStG-E
1.    Würdigung der Tatbestandsvoraussetzungen
2.    Schädliche Ereignisse
3.    Missbrauchsregelungen
E.    Geregelte Übertragungsmöglichkeiten nach dem REITG
I.    Veräußerung von unbeweglichem Vermögen an einen REIT
II.    Statuswechsel einer Immobiliengesellschaft in den steuerbefreiten REIT
1.    Erlangung des REIT-Status
2.    Erlangung des Vor-REIT-Status
3.    Problematik der handelsbilanziellen Buchwertfortführung
F.    Übertragungsmöglichkeiten nach Maßgabe des UmwStG
I.    Aktuelle Rechtslage
1.    Gesellschaftsrechtliche Grundlage
2.    Ziel und aktuelle Rechtslage des UmwStG
3.    Grunderwerbsteuerliche Behandlung
II.    Einbringung von Immobilien in den REIT über das UmwStG n.F.
1.    Allgemeine Anmerkungen
2.    Regelungsinhalt des §§ bis UmwStG n. F.
3.    Anwendbarkeit auf Vor-REIT bzw. REIT-AG
a)    Einbringung in eine REIT-AG
b)    Einbringung in den Vor-REIT zum gemeinen Wert
c)    Einbringung in den Vor-REIT zum Buchwert
III.    Verschmelzung
1.    Allgemeine Anmerkungen
2.    Regelungsinhalt der §§ bis UmwStG n.F.
a)    Tatbestandsvoraussetzungen
b)    Auswirkungen auf Ebene der übertragenden Gesellschaft
c)    Auswirkungen auf Ebene der übernehmenden Gesellschaft
d)    Auswirkungen auf Ebene der Anteilseigner
3.    Anwendbarkeit auf einen REIT bzw. Vor-REIT
a)    Verschmelzung auf den REIT
b)    Verschmelzung auf den Vor-REIT - Ansatz des gemeinen Wertes
c)    Verschmelzung auf den Vor-REIT - Buchwertansatz
G.    Fazit
Literaturverzeichnis
Rechtsquellenverzeichnis
Erklärung