Die Bedarfsplanung
Eine neue Aufgabe für das Dienstleistungsportfolio des Facility-Managers? |
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| Die Anforderungen an ein Gebäude und die Verknüpfung zu den dazu notwendigen immobilienwirtschaftlichen Prozessen sind viel zu komplex, als dass sie nach dem Trial-and-Error-Prinzip zielführend gesteuert werden könnten. Die Ausarbeitung zeigt, dass die betriebskostenrelevanten und wertschöpferischen Belange von Immobilien in der Regel viel zu spät beachtet werden. Wertvolle Optimierungspotenziale werden unwiederbringlich verschenkt, weil wesentliche Ziele eines Bauprojektes nicht bereits in der Frühphase der Projektdefinition, also weit vor der eigentlichen Objektplanung, festgelegt werden. |
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Die Anforderungen an ein Gebäude und die Verknüpfung zu den dazu notwendigen immobilienwirtschaftlichen Prozessen sind viel zu komplex, als dass sie nach dem Trial-and-Error-Prinzip zielführend gesteuert werden könnten. Die Ausarbeitung zeigt, dass die betriebskostenrelevanten und wertschöpferischen Belange von Immobilien in der Regel viel zu spät beachtet werden. Wertvolle Optimierungspotenziale werden unwiederbringlich verschenkt, weil wesentliche Ziele eines Bauprojektes nicht bereits in der Frühphase der Projektdefinition, also weit vor der eigentlichen Objektplanung, festgelegt werden. Bauherren und Nutzer haben schon zu diesem Zeitpunkt zahlreiche Entscheidungen zu treffen, die neben der ersten Investition auch die spätere Nutzung und deren Kosten maßgeblich beeinflussen. In keiner anderen Phase des Lebenszyklus eines Gebäudes können mit einem so geringen Aufwand derart große wirtschaftliche Effekte erzielt werden.
Eine dazu strategisch auf die Immobilien-Performance ausgerichtete Bedarfsplanung ist im Gegensatz zu einigen Nachbarländern und den USA ein in Deutschland noch unzureichend bekanntes Instrument. Über die traditionellen Forderungen nach hoher Qualität, niedrigen Investitionskosten und termingerechter Fertigstellung hinaus verfolgt sie das Ziel einer dauerhaft hohen Wertschöpfung bei Verringerung der Lebenszykluskosten aller ablaufender Bewirtschaftungsprozesse. Die Bedarfsplanung ist damit für die Erhöhung einer frühzeitigen Planungs- und Kostensicherheit und für die nachhaltige Verbesserung der Nutzungsqualität von Gebäuden sowohl für Bauherren als auch Mieter unerlässlich und bietet auch weiteren Projektbeteiligten viele Vorteile. Neben einer Analyse der eigentlichen Erfolgskriterien und Nutzenpotenziale der Bedarfsplanung wird unterstrichen, dass der Facility Manager mit den erlernten Kompetenzfeldern der strategischen Entwicklung, der betriebswirtschaftlichen Orientierung und mit einem hohen Maß an interdisziplinären und kommunikativen Fähigkeiten im Umgang mit Menschen das Anforderungsprofil an die noch unbesetzte Rolle des Bedarfsplaners in idealer Weise abdeckt. Er ist wie kein anderer in der Lage, die sehr unterschiedlichen Bedürfnisse des Bauherrn als Auftraggeber, des Betreibers, des Nutzers, des Objektplaners und der anderen Beteiligten rund um die Projektentwicklung einer Immobilie strategisch zu bündeln, um sie zu einem objektiven Bedarf werden zu lassen. Mit ihrem integralen Ansatz und der ganzheitlichen Sicht auf alle ablaufenden Sekundärprozesse grenzt sich die facilitäre Bedarfsplanung als eigenständige Dienstleistung zu den tradierten Berufsfeldern rund um das Baugeschehen ab. Sie vertritt ausschließlich die Interessen von Bauherren und Nutzer, macht Betroffene zu Beteiligten und stellt damit bedingungslos den Menschen in den Mittelpunkt des Geschehens.
Die erfolgreiche Bedarfsplanung benötigt jedoch auch Werkzeuge und Instrumente, die diese komplexe Aufgabe professionell erledigen lassen. Als eine dafür eigene Arbeitsmethode wird das Monitoring entwickelt und anschließend an einem Praxisbeispiel auf seine Tauglichkeit überprüft. Dazu gehört auch die Beschreibung von Ansätzen einer dienstleistungsgerechten Vergütung des Facility Managers als Bedarfsplaner.
Eine abschließende Marktuntersuchung unterstreicht die Bedeutung der Bedarfsplanung als Instrument zur Steigerung der Wertschöpfung von Immobilien. Immerhin wollen rund 90 % der befragten Bauherren und Nutzer von Gewerbebauten in Deutschland auch endlich auf ein professionelles Dienstleistungsangebot des Marktes zurückgreifen und räumen dieser neuen Aufgabe der Bedarfsplanung im Dienstleistungsportfolio des Facility Managers ein hohes Potenzial ein.
Inhaltsverzeichnis:
ZUSAMMENFASSUNG 2
VORWORT 7
1. EINLEITUNG 8
1.1 Themenwahl und Motivation 8
1.2 Ziele 8
1.3 Vorgehen 9
2. WAS IST ÜBERHAUPT BEDARFSPLANUNG? 11
2.1 Die Bedeutung der Bedarfsplanung 11
2.2 Die historische Entwicklung 13
2.3 Welche Begriffe sind wichtig? 15
2.3.1 Vom Bedürfnis zum Bedarf 15
2.3.2 Die Bedarfsplanung 17
2.3.3 Der Bedarfsplaner 18
2.3.4 Der Bedarfsplan 18
3. WELCHES NUTZENPOTENZIAL BIETET DIE BEDARFSPLANUNG DEN BETEILGTEN? 20
3.1 Welche Aufgaben hat ein Bauherr? 20
3.2 Welche Ziele verfolgt der Bauherr? 22
3.2.1 Die Entstehung von Bauherrenzielen 23
3.2.2 Die strategische Zielfindung 24
3.2.2.1 Kosten 24
3.2.2.2 Termine 25
3.2.2.3 Qualitäten 25
3.3 Welche Wünsche hat der Nutzer? 27
3.4 Was sind die Erfolgskriterien der Bedarfsplanung? 28
3.4.1 Standort 29
3.4.2 Investitions- und Folgekosten 30
3.4.3 Wirtschaftlichkeit 30
3.4.4 Finanzierungsformen 31
3.4.5 Rahmenterminplan 32
3.4.6 Öffentlich-rechtliche Vorschriften 33
3.4.7 Interne Einflussgruppen 33
3.4.8 Externe Einflussnahme 33
3.5 Und wo bleibt der Mensch? 34
3.5.1 Eine Dienstleistung für den Menschen 35
3.5.2 Betroffene werden zu Beteiligten 35
4. WARUM IST DER FACILITY MANAGER AM BESTEN GEEIGNET, DIE ROLLE DES BEDARFSPLANERS ZU ÜBERNEHMEN? 37
4.1 Was kann die Bedarfsplanung leisten? 37
4.1.1 Erfassung des Projektes 38
4.1.2 Festlegung der Rahmenbedingungen, Ziele und Mittel 38
4.1.3 Anforderungen an den Entwurf und an die Leistungen des Objektes 39
4.2 Wo liegen dabei die Stärken des Facility Managers? 40
4.2.1 Ganzheitliche Sicht 41
4.2.2 Lebenszyklusorientierung 42
4.2.3 Integrale Planungsleistung 43
4.3 Wie grenzt sich die Bedarfsplanung zu den etablierten Leistungsbildern der Baubranche ab? 43
4.3.1 Abgrenzung zur Objektplanung 44
4.3.2 Abgrenzung zur Projektsteuerung 46
4.3.3 Gibt es andere Überschneidungen? 46
4.3.4 Ansätze einer leistungsgerechten Vergütung 47
4.4 Die Bedarfsplanung als Beratungsleistung an der Schnittstelle zwischen Bauherr / Nutzer und Planer 49
4.5 Ist die Bedarfsplanung eine facilitäre Dienstleistung? 50
5. WIE KANN DIE BEDARFSPLANUNG ZUM BAUSTEIN IM DIENSTLEISTUNGSPORTFOLIO DES FACILITY MANAGERS WERDEN? 51
5.1 Die Bedarfsplanung als Arbeitsmethode 51
5.1.1 Das Zwei-Wege-Prinzip 51
5.1.2 Monitoring - Der moderierte Prozess 52
5.1.3 Durchführung einer Bedarfsplanung am Beispiel des "Leonardo-Campus" in Münster 54
5.1.3.1 Definition der Projektgrundlagen 54
5.1.3.2 Gliederung des Nutzungsprogramms 55
5.1.3.3 Neue Wege 55
5.1.3.4 Der Workshop 55
5.1.3.5 Methodenvielfalt schafft Kreativität 57
6. GIBT ES EINE NACHFRAGE FÜR DIESES NEUE DIENSTLEISTUNGSANGEBOT? 60
6.1 Umfrage: Nutzer definieren ihre Anforderungen 60
6.1.1 Ziele der Befragung 60
6.1.2 Auswahl der Untersuchungsmethode 62
6.1.3 Umfang und Ablauf der Befragung 63
6.2 Darstellung der Ergebnisse 64
6.2.1 Ausgangssituation 64
6.2.2 Zuständigkeiten 65
6.2.3 Lebenszykluskosten 65
6.2.4 Nutzenpotenzial im Soll / Ist-Vergleich 66
6.2.5 Volumen des Nachfragepotenzials 67
6.2.6 Zahlungsbereitschaftsgrenze 68
6.3 Wie stellt sich die Marktfähigkeit aktuell dar? 69
7. FAZIT UND AUSBLICK 70
8. BIBLIOGRAPHIE 73
8.1 Literaturverzeichnis 73
8.2 Research - Internetadressen 75
9. ABBILDUNGSVERZEICHNIS 76
10. ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS 77
ANHANG 78
Anhang A: Der Workshop
Anhang B: Der Fragebogen |
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| Typ: |
Bachelorarbeit |
| Kategorie: |
Projektentwicklung |
| Schwerpunkt: |
Management |
| Artikelnr.: |
90006225 |
| Jahrgang: |
03/2002 |
| Anbieter: |
Diplomica Verlag GmbH |
| Umfang: |
89 Seiten |
| Note: |
1,0 |
| Art der Hochschule: |
Universität |
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