Standort- und Marktanalyse für Hotelimmobilien
Entwurf und Anwendung eines Konzepts zur Bewertung der räumlichen Bedingungen von Neubauvorhaben aus Sicht des Projektentwicklers |
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| Über einen fachübergreifenden Ansatz wird versucht, die wissenschaftlich bislang unbefriedigend beleuchtete Standortproblematik der Hotellerie aus der Perspektive der Projektentwicklungspraxis umfassend zu behandeln. Das Kernziel der Arbeit besteht darin dem Analytiker ein methodisches Know-how zur Verfügung zu stellen, auf dessen Grundlage er verfügbare Grundstücke hinsichtlich ihrer Eignung für eine Hotelnutzung prüfen kann. |
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Im Feld der Projektentwicklung von Gewerbeimmobilien ist seit einigen Jahren eine neue Akzentuierung im Engagement der beteiligten Akteure wahrzunehmen. Bei Stagnation der klassischen Teilmärkte galt es Mitte der 90er Jahre nach erfolgversprechenden Investitionsalternativen zu suchen. Viele Projektentwickler griffen dieses Bemühen auf und verbreiterten ihren Aktionsradius entsprechend. Im Zuge dieses Trends wuchs auch das Volumen der initiierten Hotelprojekte rasant an: Nach Maßstäben des Gastgewerbes befindet sich das Bettenangebot anhaltend in einer beispiellosen Expansionsphase.
Das Risiko einer Fehlinvestition in der Hotellerie, der keine ausreichende Nachfrage gegenübersteht, ist inzwischen als deutlich erhöht einzuschätzen. Die Wettbewerbsintensität am deutschen Markt hat im zurückliegenden Jahrzehnt stetig zugenommen. Für die nächsten Monate und Jahre ist von verschärften Verdrängungsprozessen auszugehen. Zur Erzielung akzeptabler Sicherheiten bei der Kapitalanlage wird es unter diesen Bedingungen von zentraler Bedeutung sein zu prüfen, inwieweit ein initiiertes Produkt kraft seiner Grundkomponenten (Grundstück, Lage, Konzept) wettbewerbsfähig und marktverträglich sein wird.
Dies ist die wesentliche Funktion einer Standort- und Marktanalyse als Kernbestandteil einer investitionsvorbereitenden Machbarkeitstudie. Nicht selten wurde sie jedoch von den Akteuren der Hotel-Projektentwicklung vernachlässigt; an die Stelle fundierter Recherchen traten intuitive Entscheidungen. Neben dem gewachsenen Investitionsrisiko spricht auch die zunehmend restriktive Kreditvergabepolitik der Banken dafür, dass an dieser Stelle ein Umdenken erforderlich sein wird. Vermutlich wird es künftig nur über besonders professionelle Analysen gelingen initiierte Projekte erfolgreich umsetzen zu können.
Die vorliegende Arbeit möchte hierzu einen Beitrag leisten:
Über einen fachübergreifenden Ansatz wird versucht, die wissenschaftlich bislang unbefriedigend beleuchtete Standortproblematik der Hotellerie aus der Perspektive der Projektentwicklungspraxis umfassend zu behandeln. Das Kernziel der Arbeit besteht darin dem Analytiker ein methodisches Know-how zur Verfügung zu stellen, auf dessen Grundlage er verfügbare Grundstücke hinsichtlich ihrer Eignung für eine Hotelnutzung prüfen kann. Er erhält ein Instrumentarium, das es ihm ermöglicht die für den Projekterfolg maßgeblichen Standortfaktoren und Marktindikatoren systematisch zu erfassen und zu gewichten. Dieses Instrumentarium ist konsequent auf die Risiko-Rendite-Abwägung der Projektentwicklung ausgerichtet, setzt also an der Wirtschaftlichkeitsrechnung an und berücksichtigt alle in ihr wirksam werdenden Einflüsse.
Eine zweite zentrale Komponente der Arbeit besteht in der beispielbezogenen Anwendung des entworfenen Analysekonzepts. Um zu veranschaulichen, wie es handlungsorientiert verwertet werden kann, wird die Erfolgsperspektive eines realen aktuellen Hotelprojektes mit Hilfe der vorgestellten Verfahren geprüft. Diese Untersuchung mündet in die Abbildung einer überschlägigen Projektkalkulation, anhand derer exemplarisch aufgezeigt werden soll, wie Ergebnisse einer Standort- und Marktanalyse im weiteren Entwicklungsprozess einer Hotelimmobilie im Sinne des Kalküls einer Investitionsentscheidung verarbeitet werden können.
Inhaltsverzeichnis:
Abbildungsverzeichnis IV
Abkürzungsverzeichnis VI
I. Einführung 1
II. Methodik 9
III. Grundlagen 21
1. Strukturmerkmale und Entwicklungslinien des deutschen Hotelmarktes 21
2. Das Handlungsfeld der Hotel-Projektentwicklung 32
2.1 Übersicht der beteiligten Akteure 33
2.2 Ablaufschema des Umsetzungsprozesses 39
3. Das Instrument der Standort- und Marktanalyse 44
4. Anforderungsprofil einer Standort- und Marktanalyse für Hotelimmobilien 49
IV. Konzeptentwurf für die Standort- und Marktanalyse von Hotelimmobilien 51
5. Identifikation der Erfolgsfaktoren 52
5.1 Modellierung einer Zielfunktion des Projektentwicklers 55
5.2 Determinanten der betrieblichen Ertragskraft 63
5.3 Bestimmung der Marktattraktivität an einem Makrostandort 69
5.4 Bestimmung der Relativen Wettbewerbsposition eines Mikrostandorts 77
6. Strukturierte Bewertung der Ertragskraft 82
7. Gewichtung der Erfolgsfaktoren 89
8. Zusammenführung und Darstellung der Ergebnisse 93
V. Praxisanwendung des Analysekonzepts: Düsseldorf-Derendorf, ehemalige Schlösser-Brauerei 100
9. Prämissen und Analyseziel 100
10. Marktattraktivität des Makrostandorts 104
11. Relative Wettbewerbsposition des Mikrostandorts 124
12. Zusammenführung und Darstellung der Ergebnisse 135
VI. Ansätze zur Verarbeitung der Analyseergebnisse und Handlungsempfehlungen 141
VII. Zusammenfassung und Ausblick 149
VIII. Anhang 154
Leitfaden der explorativen Experteninterviews 154
Auswertung der explorativen Experteninterviews 156
IX. Quellenverzeichnis 172 |
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| Typ: |
Diplomarbeit |
| Kategorie: |
Spezialimmobilien |
| Schwerpunkt: |
Projektentwicklung |
| Artikelnr.: |
90006917 |
| Jahrgang: |
04/2003 |
| Anbieter: |
Diplomica Verlag GmbH |
| Umfang: |
189 Seiten |
| Note: |
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| Art der Hochschule: |
Universität |
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