Diplomarbeit | Erfolgsfaktoren bei der Entwicklung von Pflegeheimen

Keine Artikel im Warenkorb

Erfolgsfaktoren bei der Entwicklung von Pflegeheimen

Diese Arbeit stellt die Entwicklungsfaktoren für eine erfolgreiche Entwicklung von Pflegeheimen mit ihren Interdependenzen heraus. Faktoren wie Bedarf, Standort, konzeptionelle und betreiberbezogene Anforderungen, marktgerechte Preisgestaltung und Betrachtungsweisen der Investoren für den erfolgreichen Verkauf einer Pflegeheim-Projektentwicklung werden betrachtet und analysiert.

"Wachstumsmarkt oder Spekulationsblase?" so betitelt die aktuelle Ausgabe des Immobilien Managers die derzeit diskutierte Branchenkontroverse.
Die Entwicklung von Pflegeheimen befindet sich auf dem Vormarsch. Die Bedarfsprognosen in Bezug auf die demographischen Entwicklungen sind viel versprechend, Endinvestoren suchen Anlageobjekte und die Projektentwicklung möchte beide Seiten erfolgreich zusammenbringen. Die IKB Deutsche Industriebank hat für ihr Immobilienbarometer Projektentwickler und Branchenbeteiligte zu Trends bei Seniorenimmobilien befragt: 67% der Projektentwickler gaben an, dass die Bedeutung der Sozialimmobilien in den nächsten 12 Monaten zunehmen wird, lediglich 8% nahmen an, dass die Bedeutung abnehmen wird. Chancen sehen die Befragten im hohen Wachstumspotential des Marktes.

Und doch gibt es Stimmen, die vor einem Angebotsüberhang warnen. Im Rahmen dieser Arbeit sollen die Entwicklungsfaktoren für eine erfolgreiche Entwicklung von Pflegeheimen mit ihren Interdependenzen herausgestellt werden. Faktoren wie Bedarf, Standort, konzeptionelle und betreiberbezogene Anforderungen, marktgerechte Preisgestaltung und Betrachtungsweisen der Investoren für den erfolgreichen Verkauf einer Pflegeheim-Projektentwicklung werden betrachtet und analysiert.

Gang der Untersuchung:
Zum Thema Pflegeheime und deren Berührungspunkte in sozialen Bereichen ist umfangreiche Literatur verfügbar. Wissenschaftliche Berichte, Statistiken und Umfragen werden allerdings aufgrund ihrer Umfänglichkeit erst ein oder zwei Jahre nach dem Erhebungszeitraum veröffentlicht. Die aktuellen Pflegestatistiken des Statistischen Bundesamtes erscheinen beispielsweise erst zwei Jahre nach dem jeweiligen Betrachtungszeitraum. Dies gestaltet die Einschätzung und Wertung aktueller Entwicklungen als schwierig. Um die Aktualität zu erhöhen, wurden Expertengespräche mit den Beteiligten einer Pflegeheim-Projektentwicklung geführt. Diese Gesprächsergebnisse finden sich im Anhang.

Zu Beginn der Arbeit stand die Literaturrecherche und Quellensichtung. Parallel wurden acht Expertengespräche geführt. An dieser Stelle sei der koordinativen Unterstützung von Hochtief Hannover, insbesondere Herrn Porwich und Herrn Glaser, gedankt. Nachfolgend ist der Gang der Untersuchung und damit der Aufbau der Arbeit schematisch dargestellt.
Es ist aufgrund der Größe, Vielschichtigkeit und Begriffsvielfalt im Bereich Pflegeimmobilien notwendig, auf die Hintergründe und Gesetzgebungen betreffend Pflegeheime sowie Begriffs- und Typendefinitionen einzugehen. Dies wird in Kapitel 2 und 3 vorgenommen.

Zentrale Entwicklungsfaktoren für Pflegeheime, sowie daraus resultierende Risiken werden im Einzelnen im Kapitel 4 und 5 dargestellt, um im Kapitel 6 diese zusammenhängend zu bewerten und zur Beurteilung des Praxisbeispiels der Firma Hochtief Construction AG in Pattensen heranzuziehen. Zum Schluss erfolgen Resümee und Ausblick in Kapitel 8.

Diese Arbeit hat nicht den Anspruch, die Anforderung der Heimbewohner zu identifizieren und umzusetzen. Ebenfalls unberücksichtigt bleibt die Entwicklung der künftigen finanziellen Entwicklung der Bewohner.

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis
Tabellenverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis

1. Einleitung
1.1 Problemstellung
1.2 Gang der Untersuchung, Quellenlage

2. Allgemeine Rahmenbedingungen der Entwicklung von Pflegeheimen
2.1 Historische Entwicklungen der Pflegeheime
2.2 Typendefinition ‚Altenwohnen'
2.3 Rechtliche Rahmenbedingungen
2.4 Finanzierung der Pflegeleistung
2.5 Preis- und Belegungsstrukturen
2.6 Aktuelle und zukünftige soziodemographische Entwicklung
2.7 Aktuelle Entwicklungen im Pflegeheimbereich

3. Pflegeheime als Spezialimmobilie
3.1 Abgrenzung Spezialimmobilie
3.1.1 Einordnung Management- und Betreiberimmobilie, Begriffsbestimmung
3.1.2 Drittverwendungsfähigkeit
3.1.3 Wertsteigerungspotenzial
3.2 Anforderungen an ein Pflegeheim
3.2.1 Personelle und qualitative Anforderungen
3.2.2 Technische und bauliche Anforderungen
3.2.3 Relevante Rechtsvorschriften
3.3 Angebotsstruktur der Betreiber am deutschen Markt
3.3.1 Private Betreiber
3.3.2 Frei-gemeinnützige Betreiber
3.3.3 Öffentliche Betreiber

4. Zentrale Entwicklungsfaktoren für Pflegeheime
4.1 Wirtschaftliche Größe von Pflegeheimen
4.2 Standort und Ableitung des Bedarfs
4.3 Gebäude und Ausstattung
4.4 Bauablauf
4.5 Investitions- und Baukosten
4.6 Rentabilität
4.7 Betreiber und Betriebsmodelle
4.8 Vertragsgestaltung mit dem Betreiber
4.9 Finanzierbarkeit von Pflegeheimen
4.10 Investment und Investoren von Pflegeheimen
4.11 Pflegeheimförderung Bund und Länder

5. Risiken bei der Entwicklung von Pflegeheimen
5.1 Risiken aus dem Gesundheitsbereich
5.2 Risiken resultierend aus der Geschäftstätigkeit
5.3 Marktbezogene Risiken
5.4 Steuerliche Risiken
5.5 Risiken aufgrund des Baus
5.6 Betreiberbezogene Risiken
5.7 Gebäudebezogene Risiken
5.8 Risiken aus Sicht des Investors
5.9 Risiko der Marktüberhitzung

6. Zusammenspiel und Bewertung der Erfolgsfaktoren bei der Entwicklung von Pflegeheimen

7. Beurteilung des Praxisbeispiels: Pflegeheimneubau der Firma Hochtief Construction AG in Pattensen bei Hannover
7.1 Marktanalyse
7.2 Standortanalyse
7.3 Gebäudeanalyse
7.3.1 Raumprogramm
7.3.2 Bauqualität und Ausstattung
7.3.3 Flächeneffizienz
7.3.4 Fungibilität und Gebäudeflexibilität
7.4 Betreiber- und Betrieb- und Vertragsanalyse
7.5 Development-Kalkulation
7.7 Verkauf

8. Schlussbetrachtungen und Ausblick

Anhangverzeichnis